Рефинансирование ипотеки :что это, зачем нужно, как оформить

Содержание

• 0.1 Как работает рефинансирование ипотеки
• 0.2 Когда стоит рефинансировать ипотеку
• 0.3 Дополнительные расходы при рефинансировании
• 0.4 Что нужно для рефинансирования
• 0.5 Отказы в рефинансировании: возможные причины
• 1 Можно ли рефинансировать ипотеку в другом банке?
• 2 Какие расходы могут быть при рефинансировании
• 3 Объединить несколько кредитов в один
• 4 Документы, необходимые для оформления таких сделок
• 5 Процесс рефинансирования состоит из нескольких этапов
• 6 Как выгодно рефинансировать ипотеку: пошаговая инструкция
  • 6.1 Документы, необходимые для оформления таких сделок
• 7 Как сделать рефинансирование ипотеки — пошаговый план
  • 7.1 Технически тут возможны два варианта:
• 8 Примеры расчета для сравнения вариантов рефинансирования ипотеки
  • 8.1 Пример 1
  • 8.2 Пример 2
• 9 Как посчитать экономию от рефинансирования
• 10 Есть ли особенности рефинансирования ипотеки по ДДУ
• 11 Изменить валюту кредита
• 12 Рассмотрим пример

Как работает рефинансирование ипотеки

Суть рефинансирования в следующем:

1. Заёмщик находит новый банк, предлагающий меньший размер обязательных платежей, пониженную процентную ставку и т. д.
2. Кредитор и заёмщик подписывают договор о рефинансировании.
3. Полученными средствами заёмщик погашает текущую задолженность.

Таким образом, новый банк выкупает у предыдущего обременение на ипотечную недвижимость. Владельцем жилья остаётся заёмщик, а обременение на находившееся в залоге жильё переходит к новому кредитору. Некоторые банки предлагают кредиты без залогового обеспечения, но, как правило, в этом случае повышается ставка.

Рефинансирование имеет ряд преимуществ:

• снижение общей суммы переплаты;
• уменьшение размера ежемесячных платежей;
• уменьшение срока выплаты.

К недостаткам процедуры относится возникновение дополнительных расходов, связанных с обслуживанием услуги: придётся оплачивать оценку объекта, покупать страховку и некоторые комиссии банка в рамках проведения кредитной сделки. Кроме того, для рефинансирования нужен будет пакет документов, почти как для оформления новой ипотеки.

Рефинансировать ипотечный кредит по минимальной ставке 7,99% годовых можно в Альфа-Банке. Снижайте ежемесячный платёж, сокращайте срок кредитования. Мы принимаем предварительное решение в течение минуты и оформляем все документы онлайн. Вы приедете в банк только для заключения договора. Рассчитайте, как изменится ипотека с помощью онлайн-калькулятора на сайте.

При переводе ипотечного кредита в Альфа-Банк вы можете получить сумму большую, чем остаток задолженности. Дополнительные деньги вы можете потратить, например, на проведение ремонта или покупку техники/мебели в свою квартиру.

Когда стоит рефинансировать ипотеку

За последнее время ключевая ставка ЦБ снизилась, что повлекло за собой уменьшение ставок по ипотечным кредитам. Это значит, что заёмщик может взять кредит под более низкий процент: подать заявку на рефинансирование в банке, где оформлена ипотека, или обратиться в другую организацию.

Чтобы определить, нужно ли рефинансировать ипотеку, стоит ответить на три вопроса:

1. Сколько времени прошло с начала погашения задолженности?
2. Под какой процент вы сможете взять новый кредит?
3. Какие дополнительные расходы придётся понести и в каком размере?

Рефинансировать ипотеку стоит, если это поможет уменьшить ставку хотя бы на 1–1,5%. Лучше всего сравнить условия и посчитать, насколько оправдан перевод займа в другой банк. Альфа-Банк предлагает прозрачные условия кредитования: без скрытых комиссий и платежей. Вы сможете рассчитать выгоду от рефинансирования после предварительного одобрения.

Перекредитование имеет смысл и в том случае, если прошло не более половины срока с начала действия кредитного договора. Ссуду с аннуитетными платежами наиболее эффективно рефинансировать в самом начале: в этот период выплачиваются основные проценты за пользование деньгами банка.

Невыгодно рефинансировать ипотеку в конце срока, когда уже выплачены основные проценты и идёт погашение основного долга. Существенно сэкономить не удастся, если жилищный кредит оформлен менее полугода назад. За это время ставки кредитования не успели сильно опуститься.

При оформлении рефинансирования право на получение налогового вычета сохраняется. Имущественный вычет можно оформить на покупку квартиры, а также на проценты по ипотечному кредиту.

Дополнительные расходы при рефинансировании

При перекредитовании существует ряд дополнительных трат:

• отчёт об оценке недвижимости;
• оформление нового страхового полиса: страхование жизни и здоровья, недвижимости, титула;
• справки из банков, выписки из ЕГРН при необходимости;
• нотариально заверенное согласие второго супруга на сделку при необходимости;
• государственная пошлина за регистрацию обременения.

К расходам прибавится повышенная процентная ставка, которая будет действовать до тех пор, пока заёмщик не переоформит обременение на новый банк. Обычно это занимает около двух месяцев.

Что нужно для рефинансирования

Чтобы рефинансировать ипотеку, заполните заявку на официальном сайте банка. После этого предоставьте в банк необходимые документы и дождитесь одобрения. Затем подпишите кредитный договор и оформите страховой полис. В дальнейшем старый кредит закрывается, а недвижимость переходит в залог другому банку-кредитору.

Перечень необходимых документов определяется банком. Для рефинансирования в Альфа-Банке понадобятся:

• паспорт, военный билет (для мужчин призывного возраста);
• копия трудовой книжки/договора, 2-НДФЛ, справка о доходах по форме банка, выписка по зарплатному или накопительному счёту, выписка ПФР, выписка с зарплатного счёта;
• ипотечный договор (предоставляется только после получения одобрения по заявке);
• договор купли-продажи, ДДУ, договор приобретения;
• выписка по рефинансируемому кредиту, справка об остатке задолженности (предоставляется только после получения одобрения по заявке);
• отчёт об оценке (для вторичной недвижимости);
• свидетельство о собственности или выписка из ЕГРН на момент приобретения.

В некоторых случаях может потребоваться дополнительная документация.

Отказы в рефинансировании: возможные причины

Чаще всего отказывают в рефинансировании по следующим причинам:

• Испорченная кредитная история. Просрочки по обязательным платежам, нарушение обязательств при продлении страховки или предоставлении документов в банк.
• Низкая кредитоспособность. Если в процессе выплаты ипотеки у заёмщика снизился уровень дохода, есть вероятность отказа.
• Внесение изменений в объект недвижимости. Незаконная перепланировка — одна из распространённых причин отказа.
• Снижение рыночной цены предмета залога. Из-за колебаний цен на рынке обеспечительная недвижимость может подешеветь за время выплаты ипотеки.
• Несоответствие условий действующего кредита выбранной программе рефинансирования. Это касается суммы кредитования, возраста заёмщика, целевого назначения кредита и др. Иногда банки отклоняют заявки, поданные ранее, чем через шесть месяцев после получения ипотеки.
• Отказ от страховки. Одним из важных условий получения кредита на более выгодных условиях является оформление страхового полиса.
• Использование материнского капитала. Если при погашении были использованы средства маткапитала, то для нового кредитора возникает правовой риск, связанный с необходимостью выделения детям долей.
• Повторное рефинансирование. Сделки по повторному перекредитованию проводят далеко не все банковские организации.
• Рефинансирование ипотеки в том же банке. Отказать могут, если клиент обратился за рефинансированием в тот банк, в котором у него оформлена ипотека.
• Из-за развода супругов-созаёмщиков, если они продолжают совместно пользоваться объектом недвижимости и не разделили его по закону.

Альфа-Банк требует, чтобы перед рефинансированием прошло всего 3 полных платежа, а не 6, как требует большинство других банков. Также Альфа-Банк выдаёт кредиты на рефинансирование только по паспорту, без надбавок к стандартной ставке 7,99%.

Можно ли рефинансировать ипотеку в другом банке?

Да, можно. Банки неохотно реструктуризуют собственные ипотечные кредиты, поскольку в результате таких сделок они теряют процентный доход из-за понижения ставки. Поэтому оформление в другом банке может оказаться проще, чем с первичном.

На текущий момент популярны следующие условия по оформлению сделок рефинансирования:

• процентная ставка должна быть неизменной в течение всего срока кредитования;
• выдача денег осуществляется только в отечественной валюте;
• хорошая кредитная история в БКИ (проверить свою кредитную историю);
• срок пользования заемными средствами – от 1 года до 30 лет;
• погашение производится равными частями;
• комиссии рассмотрение заявки и выдачу наличности отсутствуют;
• лимит выдачи – 80-85% от стоимости недвижимости;
• в обязательном порядке наличие залога;
• возможность досрочного возврата долга;
• взимание штрафов за просрочку;
• выдача средств только в безналичном порядке;
• повышение процентной ставки при отказе от страховки.

Банки оформляют кредит физическим лицам только в том случае, если:

• платежеспособны;
• не моложе 21 года и на момент окончания срока действия заключаемого договора их возраст не превысит 65-70 лет;
• имеют общий стаж работы не менее 1 года и на последнем участке не менее 3-х месяцев.

Какие расходы могут быть при рефинансировании

Перекредитование в подавляющем большинстве банков является бесплатной услугой, не требующей оплаты комиссий. Однако определенные расходы при рефинансировании заемщику все же придется понести. В большинстве своем они касаются оплаты страховки, затрат при сборе документов, госпошлин.

Примерный список возможных расходов при рефинансировании ипотеки выглядит так:

Расходы	Примерная стоимость
Страхование жизни и здоровья заемщика, объекта залога	7 000–30 000 руб. за год
Повышенная ставка с момента выдачи кредита до регистрации залога (1-2 месяца)	+ 1-2%
Оценка стоимости недвижимости	2 000–7 500 руб.
Госпошлина за регистрацию прав залогодержателя на нового кредитора в Росреестре	2 000 руб.
Государственная регистрация ипотеки в Росреестре	1 000 руб.
Выписка из ЕГРН	350–870 руб.

Нередко банки предлагают внести «единовременный платеж» в размере 2-3% от суммы рефинансируемого кредита. Без него процентную ставку могут повысить на 1,5-2%, поэтому чаще всего заемщики соглашаются на такие условия. При рефинансировании «свежей» ипотеки (в первые 1-3 года) эти расходы, вероятно, окупятся, но все же лучше заблаговременно сопоставлять затраты с выгодой.

Средняя сумма расходов заемщика при рефинансировании ипотеки составляет 40-50 тыс. рублей. Точно подсчитать затраты трудно – они зависят от условий кредита, площади квартиры, требуемого пакета документов и других переменных факторов.

Объединить несколько кредитов в один

Рефинансировать при этом можно не только потребительские кредиты, но и ипотеку, кредитные карты, автокредиты — оформленные в одном или в разных банках.

Иногда банк заранее формирует такое предложение для клиента, исходя из его текущей кредитной истории. Но за услугой можно обратиться и самостоятельно. Для этого нужно направить запрос в банк, указав, сколько ссуд и в каких банках вы хотели бы переоформить.

Если банк одобрил запрос, есть два варианта развития событий в зависимости от условий досрочного погашения старых кредитов:

• банк сам перечислит денежные средства в счет погашения рефинансируемого кредита по представленным вами реквизитам. С этого момента обслуживать все кредиты вы будете в одном банке;
• банк выдаст вам деньги, и вы самостоятельно погасите долги в других банках, после чего будете обязаны в течение времени, предусмотренного кредитным договором, предоставить новому кредитору справки о полном погашении и закрытии старых займов.

Как показывает практика, банк либо изначально устанавливает для заемщика ставку выше оговоренной, но сразу после погашения предыдущих задолженностей и предоставления подтверждающих документов снижает ее до соответствующих договору значений, либо увеличивает ее, если вы не подтверждаете вовремя погашение старых кредитов.

Пример. У вас есть три кредита:

• ипотека в банке А по ставке 10% годовых (остаток долга — 400 тыс. рублей, срок — три года, платеж — 12 907 рублей, переплата — 6 648 рублей);
• потребительский кредит в банке Б по ставке 12,5% годовых (остаток долга — 250 тыс. рублей, срок — два года, платеж — 12 280 рублей);
• кредитная карта в банке Б по ставке 28,5% годовых (остаток долга — 100 тыс. рублей, минимальный платеж — 8 000 рублей).

Итого вы тратите на обслуживание долга 33 187 рублей в месяц.

Банк Б предлагает рефинансировать все три кредита и объединить их в один по ставке 9,5% годовых, включая личное страхование 50 000 рублей на три года. Считаем: сумма платежа в месяц уменьшается на 9 162 рубля, общая переплата составит 164 688 рублей (с учетом страхования), при этом:

• вы заберете закладную на ипотеку и станете полноправным собственником своей недвижимости,
• весь долг у вас находится в одном банке.

Документы, необходимые для оформления таких сделок

Для рефинансирования ипотеки обычно требуются те же самые документы, что и для получения обычного ипотечного кредита. Потенциальный заемщик предоставляет в банк пакет документов с личными данными, информацией о трудоустройстве и доходах, а также документы о залоговом имуществе, которое на текущий момент находится в обременении, и ожидает переоформления. В некоторых случаях для проведения процедуры рефинансирования может потребоваться ИНН и СНИЛС заявителя.

Подтвердить доход можно различными способами:

• справкой из бухгалтерии в форме 2-НДФЛ;
• выписками с банковских счетов, куда зачисляется заработная плата, поступает пенсия или различные пособия;
• справкой по форме кредитного учреждения.

Если заявитель имеет «зарплатный» счет в банке-кредиторе, и туда ежемесячно зачисляются средства, то представлять в банк справку 2-НДФЛ не нужно.

Важно: отличительной особенностью таких сделок является то, что клиенту придется также представить в банк документы по ранее оформленному ипотечному кредиту – справку об остатке задолженности, копию кредитного договора, а также полную информацию о рефинансируемой ипотеке (дата заключения соглашения, размер ежемесячного платежа, процентная ставка и др.).

В заявлении, на основании которого производится переоформление кредитного договора, в обязательном порядке прописываются следующие пункты:

• сведения о руководителе и наименование финансового учреждения;
• ФИО, реквизиты документа, позволяющего провести идентификацию заявителя (паспорта);
• размер ссуды;
• цель проведения процедуры;
• срок, на который заключается соглашение;
• размер процентной ставки (цифрами и прописью);
• имущество, предоставляемое в залог.

При рефинансировании ипотеки собственник жилья несет расходы. В числе таких издержек оплата справок, выписок и госпошлины, а также услуг по страховке и оценке недвижимости. Возможно, что заявителю придется отдать деньги за открытие счетов. Существует также комиссия за перевод наличности с текущего счета клиента в банке, с которым заключается новый договор, на его счет в первом кредитном учреждении.

Стоимость дополнительных трат может составлять от 15 до 50 тыс. рублей в зависимости от выбранного банка и конкретных условий рефинансирования. Следует иметь в виду, что совокупные издержки могут увеличиться, если к заключению сделки будут привлечены юристы.

Процесс рефинансирования состоит из нескольких этапов

Подайте личные документы в банк на рассмотрение и принятие решения согласно списку банка-кредитора № 2. После этого получите одобрение банка на оформление ипотеки.Предоставьте документы из банка № 1:

1. справку об остатке ссудной задолженности;
2. копию заявления на полное погашение задолженности;
3. справку об отсутствии иных кредитных обязательств в банке № 1;
4. справку об отсутствии обязательств по комплексному ипотечному страхованию,
5. копию закладной.

Согласуйте документы на объект (предмет залога). Для этого соберите правоустанавливающие документы на квартиру (дом, коттедж, таунхаус и т. д.) по списку банка-кредитора № 2.Подпишите кредитный договор и откройте аккредитивный счет (это что-то вроде ячейки, только в электронном варианте).

Как выгодно рефинансировать ипотеку: пошаговая инструкция

Чтобы заключить новую сделку, владелец недвижимости должен выполнить пошагово ряд действий.

• Уточнить в «родном» банке, нет ли у них услуги понижения процентной ставки. Эта процедура позволяет снизить долговую нагрузку без лишних формальностей и трат.
• Найти учреждение с подходящей программой, уточнить условия предоставления кредита и произвести подсчеты. Для этого можно воспользоваться специальным калькулятором.
• Нужно заранее выяснить, какие дополнительные расходы ожидают. Рефинансирование должно быть выгодным только в этом случае стоит прибегать к данной процедуре.

Совет заемщикам: при подборе банка, рекомендуется пользоваться нашим сервисом подбора ипотеки. С его помощью можно произвести рефинансирование на самых выгодных условиях.

• Уточнить пакет документов, собрать их и представить в отдел кредитования выбранного банка.
• Заполнить анкетные данные, подать заявку. Многие банки предоставляют своим клиентам возможность загружать документы дистанционно. Важно с максимальной точностью указать все данные.
• Дождаться результатов рассмотрения обращения (обычно на рассмотрение каждой заявки уходит не более 2-3 дней, но бывают и редкие исключения). Если банк дает ответ в дистанционном режиме, это еще не гарантирует клиенту выдачи кредита. Быстрый отказ может говорить о том, что заявитель неправильно заполнил анкету.
• Обратиться к текущему кредитору с заявлением о досрочном погашении ипотеки.
• Взять справку об остатке задолженности и личные реквизиты для перевода средств.
• Подготовить пакет документов, которые касаются объекта недвижимости. В случае необходимости провести оценку недвижимости. Эта процедура обычно занимает 3-5 дней.
• Подписать договор в новом банке.
• Дождаться перевода средств от первого кредитора и погасить старый долг. Деньги перечисляются в безналичном порядке.
• Взять справку о полном погашении долга для предъявления ее в банк и закладную с отметкой о том, что обязательства исполнены, и клиент ничего не должен финансовой компании.
• Произвести смену держателей залогового имущества – обратиться в МФЦ и снять обременение с залога по первому договору.
• Представить новому кредитору свидетельство о праве собственности, не обремененное залогом и недавно полученную выписку из ЕГРН. Это послужит основой для составления новой закладной.
• Зарегистрировать обеспечение по новой сделке. При проведении повторной регистрации в реестр вносятся данные второго финансового учреждения.
• Оформить страховку на объект залога.
• Получить измененный график платежей.
• Забрать оставшиеся деньги, если это предусматривается кредитным договором. Однако в некоторых случаях это нецелесообразно, поскольку дополнительные деньги – это дополнительная долговая нагрузка.

Документы, необходимые для оформления таких сделок

Для рефинансирования ипотеки обычно требуются те же самые документы, что и для получения обычного ипотечного кредита. Потенциальный заемщик предоставляет в банк пакет документов с личными данными, информацией о трудоустройстве и доходах, а также документы о залоговом имуществе, которое на текущий момент находится в обременении, и ожидает переоформления. В некоторых случаях для проведения процедуры рефинансирования может потребоваться ИНН и СНИЛС заявителя.

Подтвердить доход можно различными способами:

• справкой из бухгалтерии в форме 2-НДФЛ;
• выписками с банковских счетов, куда зачисляется заработная плата, поступает пенсия или различные пособия;
• справкой по форме кредитного учреждения.

Если заявитель имеет «зарплатный» счет в банке-кредиторе, и туда ежемесячно зачисляются средства, то представлять в банк справку 2-НДФЛ не нужно.

Важно: отличительной особенностью таких сделок является то, что клиенту придется также представить в банк документы по ранее оформленному ипотечному кредиту – справку об остатке задолженности, копию кредитного договора, а также полную информацию о рефинансируемой ипотеке (дата заключения соглашения, размер ежемесячного платежа, процентная ставка и др.).

В заявлении, на основании которого производится переоформление кредитного договора, в обязательном порядке прописываются следующие пункты:

• сведения о руководителе и наименование финансового учреждения;
• ФИО, реквизиты документа, позволяющего провести идентификацию заявителя (паспорта);
• размер ссуды;
• цель проведения процедуры;
• срок, на который заключается соглашение;
• размер процентной ставки (цифрами и прописью);
• имущество, предоставляемое в залог.

При рефинансировании ипотеки собственник жилья несет расходы. В числе таких издержек оплата справок, выписок и госпошлины, а также услуг по страховке и оценке недвижимости. Возможно, что заявителю придется отдать деньги за открытие счетов. Существует также комиссия за перевод наличности с текущего счета клиента в банке, с которым заключается новый договор, на его счет в первом кредитном учреждении.

Стоимость дополнительных трат может составлять от 15 до 50 тыс. рублей в зависимости от выбранного банка и конкретных условий рефинансирования. Следует иметь в виду, что совокупные издержки могут увеличиться, если к заключению сделки будут привлечены юристы.

Как сделать рефинансирование ипотеки — пошаговый план

1. В зависимости от цели будущего рефинансирования кредита, собрать предложения банков. На самом первом этапе нецелесообразно массово рассылать заявки во все доступные кредитные организации, лучше воспользоваться открытой информацией на сайтах.
2. Отобрать 4-5 банков с привлекательными ставками и проверить, действительно ли они позволяют улучшить условия кредитования по сравнению с действующей ипотекой. О том, как это сделать, расскажем далее.
3. Выбрать 2-3 лучших банка по итогам вашей оценки и уточнить у их сотрудников, какие дополнительные условия они выдвигают — например, страхование, комиссии, обязательные платные услуги. Не будет лишним выяснить, как банк относится к возможности повторной перекредитовки в будущем, ведь срок ипотеки очень долог. Не исключено, что вы захотите снова поменять параметры кредита.
4. С учетом новых данных повторить расчет полной стоимости кредита и принять решение. В процессе общения со специалистами банков нельзя позволить им втянуть вас в оформление документов. Наличие нескольких кредитных заявок приведет к нескольким запросам в бюро кредитных историй, что отрицательно скажется на вашем кредитном рейтинге. Как следствие, может оказаться недоступен кредит от банка с лучшими условиями.
5. Запросить в своем банке информацию о том, как сделать рефинансирование ипотеки по действующему кредиту. Для своих клиентов с хорошей кредитной историей банк может предложить очень привлекательные условия, поскольку риски по таким заемщикам минимальны. Кроме того, вам не придется тратить много времени и денег на перекредитовку в своем банке, многие документы о вас и о вашей недвижимости там уже есть.
6. Проанализировать всю информацию, которую удалось собрать, и принять окончательное решение.
7. Подать заявку на рефинансирование ипотечного кредита и собрать документы по перечню банка.
8. Внимательно изучить и подписать необходимые документы,
9. Погасить предыдущий долг и перевести ипотеку на новый банк. Это делается совместно с сотрудником банка — со старым банком снимаете обременение на квартиру, с новым — накладываете.

Технически тут возможны два варианта:

1. Сначала подается заявление на снятие старой ипотеки, через 3 дня Росреестр исполняет его, затем подается заявление на наложение обременения на недвижимость по новому кредиту. Все это время новый банк несет риск по кредиту без обеспечения, ведь фактически деньги вам выданы, а залог не оформлен.  
2. Старый банк до выдачи вам денег дает письменное согласие на регистрацию новой ипотеки «поверх» старой, затем ее регистрируют, новый банк выдает вам деньги, вы гасите старый кредит и снимаете со старым банком первую ипотеку. В итоге новый банк рискует значительно меньше, но появляется риск у старого банка, поэтому такая схема используется реже.

При любых операциях с недвижимостью необходимо контролировать ее правовой статус в Росреестре, поскольку любые ошибки и неточности здесь могут очень дорого обойтись. В частности, при гашении ипотеки или при рефинансировании снятие обременения не происходит автоматически, как многие до сих пор считают. Если у вас на руках нет выписки из Росреестра об отсутствии обременений на квартиру, то нужно обязательно ее получить и сохранить в числе правоустанавливающих документов на жилье.

Заказать выписку можно как лично, так и через интернет. Удобно использовать круглосуточный официальный сервис ЕГРН.Реестр , который сформирует юридически значимый документ из государственной базы Росреестра и пришлет его на электронную почту.

Примеры расчета для сравнения вариантов рефинансирования ипотеки

Пример 1

Имеем действующий кредит с такими параметрами:  

• Сумма кредита: 3 000 тыс. руб.
• Срок: 15 лет, выплачено уже 10 лет, осталось 5 лет.           
• Процентная ставка: 14%.
• Остаток задолженности: 1 722 тыс. руб.

Осталось заплатить вместе с процентами —2 406 тыс. руб. (считаем по графику гашения кредита путем умножения количества оставшихся платежей на сумму ежемесячной выплаты).     

Страхование действующим кредитом не предусмотрено, штрафов за досрочное погашение нет. Рассматриваем 3 предложения банков о рефинансировании остатка долга (1 722 тыс. руб.) на 5 лет под более низкую ставку. Обязательное условие по новым кредитам — страхование жизни и имущества. Цель рефинансирования — экономия средств.  

Показатели, в тыс. руб.	Остаток основного долга	% к уплате	Итого долг с %	Платеж в месяц	Страховка	Комиссии  разовые	Итого
в год	за срок
Действующий кредит, всего	3 000	4 200
в том числе:
Уплачено за 10 лет	1 278	3 516	4 794
Осталось 5 лет, ставка 14%	1 722	684	2 406	40	0	0	0	2 406
Варианты рефинансирования:
5 лет, ставка 9,5%	1 722	448	2 170	36	40	200	17	2 387
5 лет, ставка 11%	1 722	524	2 245	37	40	200	17	2 462
5 лет, ставка 12%	1 722	575	2 297	38	40	200	17	2 514

 Выводы:

1. Несмотря на то, что прошло намного более половины срока кредитования, снижение ставки даже на 2% обеспечивает экономию на кредитных платежах (столбец «Итого долг с %»).
2. Ежемесячный платеж по кредиту снизится, но появятся ежегодные расходы на страхование.
3. С учетом дополнительных расходов по новым кредитам (страховки и комиссии) в 2 случаях из 3 теряется выигрыш на процентной ставке, и рефинансирование становится невыгодным (столбец «Итого»). Если учесть ожидаемые расходы на процедуру рефинансирования (оценку недвижимости, регистрационные действия), то выгоднее продолжать выплачивать кредит по ставке 14% без новых расходов, чем рефинансировать его даже под 9,5%.

Пример 2

Рассмотрим возможность рефинансирования с пролонгацией — удлинение срока кредита для уменьшения размера ежемесячного платежа. По условиям нового кредита проценты будут ниже, но появляются обязательства по ежегодному страхованию жизни и имущества, а также разовая комиссия за выдачу кредита.

Показатели, в тыс. руб.	Остаток основного долга	% к уплате	Итого долг с %	Платеж в месяц	Страховка	Комиссии  разовые	Итого
в год	за срок
Действующий кредит, всего	3 000	4 200
в том числе:
Уплачено за 10 лет	1 278	3 516	4 794
Осталось на 5 лет, ставка 14%	1 722	684	2 406	40	0	0	0	2 406
Вариант рефинансирования:
10 лет, ставка 11%	1 722	1 124	2 846	24	40	400	17	3 263

Выводы:

1. Снижение процентной ставки и более долгий срок выплаты уменьшает сумму платежа в месяц с 40 до 24 тыс. руб. — кредитная нагрузка уменьшается.
2. В результате общая сумма выплат с процентами возрастает на 440 тыс. руб., а с учетом страхования и комиссии стоимость кредита увеличивается на 857 тыс. руб. Вместо 2 406 тыс. руб. за 5 лет придется заплатить 3 263 тыс. руб. за 10 лет.

Как посчитать экономию от рефинансирования

Выгоду от рефинансирования ипотеки можно посчитать через онлайн-калькулятор. Для этого нужно сделать следующее:

1. Узнать остаток задолженности на месяц оформления услуги. Он отражается в графике платежей – в кредитом договоре (если не было досрочного погашения ипотеки) или в банковском приложении.
2. Рассчитать кредит по текущей ставке и выписать сумму переплаты по процентам. Срок нужно указать тот, который планируется при рефинансировании.
3. Повторить расчет с тем же сроком, но по ставке рефинансирования. Разница в переплате по процентам и будет экономией.

Пример 

В январе 2018 года семья Петровых оформила ипотеку суммой 5 млн руб. на 15 лет под 10,5% годовых. Спустя 2 года Петровы захотели рефинансировать свой кредит на оставшиеся 13 лет под 7,9%.Задолженность Петровых по ипотеке на январь 2020 года составила 4,7 млн руб. Узнаем экономию от рефинансирования, дважды рассчитав кредит (по старой ставке и ставке рефинансирования) и определив разницу в переплате.Сначала рассчитаем ипотеку на 13 лет по старой ставке 10,5% годовых.Потом рассчитываем кредит на те же 13 лет, но с учетом рефинансирования под 7,9%.Теперь осталось только сравнить переплату в обоих случаях и посчитать, сколько в итоге удалось сэкономить при рефинансировании:

	Старый кредит	Рефинансирование
Ставка	10,5%	7,9%
Сколько осталось выплачивать кредит	13 лет	13 лет
Переплата	3 928 282 руб.	2 829 917 руб.
Ежемесячный платеж	55 270 руб.	48 229 руб.

Рефинансировав ипотеку через 2 года после оформления, Петровы сэкономили на переплате банку 3 928 282 – 2 829 917 = 1 098 365 руб. за счет снижения ставки. Сумма ежемесячного платежа сократилась на 55 270 – 48 229 = 7 041 руб.

Есть ли особенности рефинансирования ипотеки по ДДУ

Да, так как рефинансировании банки требуют от заемщиков документы о собственности на недвижимость. При покупке строящегося жилья по 214-ФЗ для дольщика это право еще не наступило, поэтому кредитору предоставляется право требования по договору долевого участия (ДДУ) – в этом и состоит главная особенность рефинансирования при долевом участии.

При рефинансировании ипотеки с долевым участием потребуется оформить залог дважды. Сначала потребуется залог права требования по ДДУ, а после сдачи объекта и оформления собственности он будет переоформлен в залог недвижимости.

Для рефинансирования объект должен быть аккредитован банком по ипотеке. Если новостройка не числится в списках кредитора, добиться одобрения рефинансирования ипотеки будет непросто.

Скорее всего банк потребует не один, а два отчета с подтверждением рыночной стоимости объекта залога (жилья): сначала прав требования на этапе строительства, а после ввода объекта в эксплуатацию – уже готового жилья.

Изменить валюту кредита

Если вы получаете основной доход в рублях, брать на долгий срок валютный кредит — рискованная затея. Да, ставка намного ниже, но если доллар подорожает, то возвращать банку в рублевом эквиваленте придется гораздо большую сумму, чем брали.

Некоторые банки предлагают своим клиентам возможность перевести действующий кредит в рублевую валюту. При этом важно учитывать все побочные эффекты от такой операции:

• валютный курс при пересчете устанавливается банком;
• заметно вырастет ставка;
• скорее всего, банк потребует от клиента обеспечение в виде поручительства или залога.

Такой вариант стоит рассматривать, только если заемщик уверен в удорожании доллара или евро по отношению к рублю в ближайшей перспективе. Важно просчитать риски и возможную выгоду максимально точно, чтобы в итоге не оказаться в проигрыше.

Пример. Вы взяли в кредит 7 442 доллара на три года по ставке 8% годовых, сумма платежа составит 233 доллара США (10 019 рублей по курсу 43 рубля за доллар). Через полгода случился кризис, курс доллара вырос до 80 рублей. Вы по-прежнему платите по кредиту 233 доллара в месяц, но конвертируете уже не 10 019 рублей, а 18 640. Это на 86% больше докризисного ежемесячного платежа. Переплата при таком курсе составит 252 000 рублей. Долг выплачивать еще целых 2,5 года, и вероятность того, что рубль «откатится» назад, невысока, зато обвалиться еще больше он вполне может.

Если вы рефинансируете кредит, хотя бы по не совсем привлекательной ставке, например 18% годовых, на три года, то платеж составит 17 480 рублей, общая переплата по кредиту снизится на 106 537 рублей. Так что вы сможете не только уберечь себя от непредвиденных переплат, но и, возможно, сэкономить на рефинансировании.

Рассмотрим пример

Предположим, что один из клиентов крупного банка оформил ипотечный кредит в размере 2,5 млн. рублей сроком на 20 лет. Ставка на момент заключения сделки составляла 15% годовых. Но через 2 года экономическая ситуация в стране изменилась, и банки стали финансировать клиентов под 10,5%.

За этот период размер основного долга по кредиту сократился незначительно, поскольку заемщик платил преимущественно проценты. Клиент посчитал, что целесообразно переоформить кредит под более низкую ставку. Это позволит ему сделать свой ежемесячный платеж более комфортным. Остаток задолженности на момент принятия решения составлял 2,453 601,11 рублей.

Анализ ситуации на финансовом рынке показывает, что рефинансирование ипотеки будет выгодным не во всех случаях. Обращаться в банк стоит тогда, когда:

• разница в ставках составляет не менее 1-2% годовых;
• клиент выплачивает два ипотечных кредита;
• с момента подписания договора прошло не менее половины срока;
• у заявителя есть валютная ипотечная ссуда, оформленная до 2015 года;
• заемщик ощущает, что долговая нагрузка становится для него непосильной;
• пользователя не устраивают условия сотрудничества с кредитной организацией (например, в банке недостаточно банкоматов или неудобно расположены офисы);
• клиент желает сменить валюту по ипотечной ссуде.
• Важная информация: при переоформлении кредита заемщика ожидают дополнительные расходы по оценке недвижимости, получению справок и оплате госпошлины, а также страхованию. Этот момент стоит учитывать сразу при ориентировочных подсчетах.

Рефинансирование будет успешным, если:

• грамотно выбран новый банк и программа кредитования (мы поможем подобрать выгодные условия рефинансирования);
• правильно собран и заполнен пакет документов (малейшая неточность может вызвать отказ со стороны банка);
• согласие на сделку дают все три стороны -  первичный банк-кредитор, клиент и банк, в котором планируется провести рефинансирование ипотеки.