Доходный дом – что это такое, сколько можно заработать как на бизнесе

Содержание

• 1 Что такое
• 2 Экскурс в историю
• 3 Типы
  • 3.1 Многоквартирный доходный дом
  • 3.2 Гостевой дом
  • 3.3 Мини-отель
  • 3.4 Хостел
  • 3.5 Таунхаус
• 4 Преимущества
• 5 Современная ситуация
• 6 Виды
• 7 Конъюнктура рынка
• 8 Проект
• 9 Стабильный доход – особенность гостиничного бизнеса
• 10 На фоне реформы ЖКХ
• 11 Создание по упрощенной схеме
• 12 Законодательные аспекты сдачи в аренду жилья
• 13 Как создать пассивный доход на недвижимости
• 14 Реальный современный пример
  • 14.1 Сколько и как можно заработать на доходном доме
    • 14.1.1 Есть несколько основных схем получения дохода:
    • 14.1.2 Способ заработка на доходном доме зависит и от выбора метода.
• 15 Стоимость ремонта
• 16 Как быстрее
• 17 Как дешевле
• 18 Обзор аспектов
  • 18.1 Социальный аспект
  • 18.2 Аспект, связанный с налогообложением
  • 18.3 Аспект, связанный с ипотечным кредитованием

Что такое

Доходный дом – это недвижимость, в которой расположено много квартир, способная приносить доход от аренды постояльцами. В классическом понимании это многоэтажный дом или подъезд, состоящий из нескольких квартир, которые сдаются в аренду.

Википедия говорит, что доходный дом — это многоквартирный дом, который построили для сдачи в аренду, а также ранее таким термином называли архитектурные сооружения, которые начали появляться в европейских странах в 30-40 годы XIX века.

Простыми словами, доходный дом – это жилая площадь, разделенная на несколько отдельных студий, квартир, койко-мест которые сдают в аренду. Собственник помещения получает доход в виде разницы суммой всех поступлений от жильцов и расходов на оплату коммунальных услуг и зарплаты персоналу.

Во многих странах мира доходный дом — это коммерческий проект, который реализуется для получения прибыли.

В Швейцарии арендуемым жильем пользуется 70% населения, в Германии и Голландии – 50%. В России динамика показателя зависит от региона. В Москве и Санкт-Петербурге арендаторы занимают 70%, в столицах регионов, например, Ростов и Краснодар – 45%, других городах до 30%.

Исходя из таких данных эффективность бизнес-проекта по организации доходного дома сомнений не вызывает.

Экскурс в историю

Для России строительство доходных домов также далеко не новая идея. Первые подобные дома начали строить еще в XVIII веке. В основном возводили их состоятельные люди, которые потом получали неплохой доход, сдавая квартиры в своих домах нуждающимся в жилье. Всего в дореволюционной России только в столице насчитывалось более 800 доходных домов.

Однако больше всего преуспел в данном направлении Санкт-Петербург, который в основном и строился как город доходных домов. Пик строительства многоэтажных доходных домов в северной столице пришелся на 2-ую половину XIX века. Тогда в Петербурге порядка 95% всех квартир были съемными.

Что касается Москвы то, по оценкам современников, на начало XX века около 40% жилого фонда столицы составляли доходные дома.

Арендовать жилье в доходных домах могли люди самых разных сословий — и статские советники, и бедные студенты. Аренда жилья была удобна тем, что квартиросъемщику не приходилось платить налоги на недвижимость, а также следить за содержанием квартиры — все это ложилось на плечи владельца дома.

Самую дешевую комнату можно было снять в то время по цене 20 копеек за ночь, а койко-место стоило в 4 раза меньше.

Стоит отметить, что квартиры в доходных домах предлагались совершенно разного уровня. Были среди них и элитные квартиры: просторные, с дорогой мебелью и отделкой. В таких домах имелись все удобства, вплоть до колонок в ванной, газовых плит на кухне, миниэлектростанций и отдельных котельных. Общая площадь подобной квартиры составляла от 200 кв. м.

Дома для среднего класса также отличались довольно хорошими условиями. Более дешевое жилье можно было снять в доходных домах, которые в основном находились за пределами центра столицы. Как правило, такие квартирки были похожи больше на каморки. Внешне эти здания выглядели серо и скучно. Современники прозвали их муравейниками и казармами.

Что касается цены, то самую дешевую комнату можно было снять в то время по цене 20 копеек за ночь, а койко-место стоило в 4 раза меньше. Следовательно, самая дешевая комната в месяц обходилась нанимателю в 6 рублей.

Новикова Елена. Доходные дома у Кокушкина моста. 2004

В целом аренда в домах среднего уровня составляла от 10 до 100 рублей в месяц. А элитное жилье в некоторых доходных домах стоило более 1000 рублей в месяц. Именно столько стоила аренда квартиры в доме особняке князя Щербатова, располагавшемся по адресу Новинский бульвар, д. 11.

Для сравнения, в 1880 году средняя зарплата рабочего в России составляла 30,38 рублей, а в 1913 году — 37,5 рублей. А на 10 копеек можно было выпить рюмку водки или съесть пирожок.

Эпоха процветания доходных домов в России закончилась в начале XX века с приходом к власти большевиков. После Октябрьской революции в 1917 году доходные дома в связи с национализацией жилищного фонда утратили свой статус.

Типы

Существующие  в России доходные дома можно разделить на несколько типов.

Многоквартирный доходный дом

Представляет собой многоквартирный дом, в котором квартиры сдаются в аренду на долгий срок (средняя доходность — 5% годовых).

Гостевой дом

Обычно располагается в 2-3 этажном доме, средняя площадь составляет 300 кв.м. Количество комнат от 5 до 10. Минимальные вложения 1,5 миллиона руб. При загрузке на 60% бизнес должен окупиться в течение 2,5 лет. Стоит отметить, что владельцы бизнеса часто проживают в том же доме.

Мини-отель

Жилье гостиничного типа, где номера сдаются на небольшой срок и предоставляется минимум услуг.

Выгодно делать вложения в новые здания, чтобы не тратить средства на ремонт (60-% дохода приносит сдача номеров, 40%-услуги).

Хостел

Пришедшая из Европы система размещения, при которой несколько жильцов размещаются в одной комнате без дополнительных удобств. Потребует небольших вложений, от 500 тысяч руб. При загрузке 70% окупается в течение 1,5-2 года.

Таунхаус

Представляет собой несколько апартаментов с отдельным входом, как доходный дом стал использоваться сравнительно недавно.

Для получения дохода таунхаус нужно разделить на студии и сдавать их в аренду. Средняя стоимость 10 млн. руб. Первоначальный взнос — 1 млн руб. Срок окупаемости – от 5 лет.

Преимущества

1. Профессиональный оператор недвижимости – юридическое или физическое лицо, являющееся одновременно его единственным владельцем, заинтересованным материально в развитии и процветании доходного дома.
2. Нет необходимости вести малоэффективную борьбу со злостными неплательщиками за аренду и коммунальные услуги.
3. Высокая мобильность позволяет арендатору легко менять жилье на более подходящий для себя вариант ─ без продажи или обмена квартиры.
4. Регулярная ротация жильцов: поднимаются доходы арендатора ─ переселяется в более комфортабельные условия, падают — квартиросъемщик перебирается в социальное жилье. В итоге в доходном доме поддерживается однородный состав жильцов.
5. У жильцов нет необходимости в свободное от работы время решать вопросы управления домом.
6. Нет необходимости защищать свое жилье от преступных посягательств – от разгона наркоманов в подъезде до безопасности проживания (арендатора мошенники убивать не станут с целью завладения его жильем).
7. У жильцов нет нужды бороться за качество коммунальных услуг. Если рынок доходных домов сформирован, арендатор просто поменяет МКД, если условия его не устраивают.

Современная ситуация

Во многих европейских странах и США здания, изначально строившиеся под аренду — один из основных видов жилья, который занимает около 30% всей городской недвижимости. Например, по данным исследований международного союза квартиросъемщиков до половины населения в Голландии и Германии снимает жилье, в Швейцарии эта цифра доходит до 70%.
В конце 90-х, после 80 лет застоя, доходные дома как бизнес стали рассматривать и в России. Уже в начале 2000-х такие дома начали строить в Москве и Санкт-Петербурге, а позже — в других регионах страны: в Татарстане, Новосибирской области, Краснодарском крае, в Самаре.

Виды

Строительство многоквартирных домов под аренду может вестись за счет одного или нескольких индивидуальных вкладчиков, или за государственный счет. По этому критерию доходные дома разделяют на муниципальные и частные, а договор на проживание в них соответственно социальный наем и коммерческий.

Социальный наем — гарантированное государством жилье с низкой арендной платой, право пользования которым предоставляется ограниченному числу граждан — льготникам. На практике в большинстве случаев это жилье низкого качества: вторичный фонд недвижимости с большим процентом износа или новые здания, построенные из дешевых материалов, по упрощенной технологии, с квартирами небольшой площади и низкими потолками.
Коммерческий наем — жилье более высокого качества, цены на аренду которого формируются под влиянием свободного рыночного спроса. Такие объекты может арендовать любой желающий при условии своевременной оплаты.

По площади, предоставляемым услугам, сроку окупаемости как бизнеса и другим характеристикам доходные дома можно разделить на:

многоквартирные — могут включать сотни квартир, этажность и общая площадь объекта ограничена только техническими стандартами, средняя доходность 5% годовых;

гостевые — обычно 2-3 этажные, площадью 300 м2, на 5-10 отдельных жилых секций; строительство обойдется от 1,5 миллиона при окупаемости 3-4 года; собственники часто проживают в этом же доме;

таунхаусы — несколько апартаментов, каждый из которых имеет отдельный вход; при двухэтажном строительстве верхний и нижний этажи могут сдаваться разным жильцам; стоимость постройки от 10 миллионов рублей, окупаемость от 5 лет при высоком качестве готового жилья;

мини-отели — жилье гостиничного типа, где номера сдаются на сравнительно небольшой срок и предоставляется минимум услуг; доход приносит как сдача помещений в аренду, так и организация дополнительных услуг;

хостелы — практика размещения нескольких жильцов в одной комнате с общим санузлом; стоимость переустройства под хостел готового помещения обойдется в среднем в 500 тысяч рублей, окупаемость объекта 1,5-3 года в зависимости от загрузки.

Конъюнктура рынка

Доходный дом сегодня – что это такое? В 2009 г. спикер Государственной думы Борис Грызлов предложил возродить эту традицию и строить доходные дома для сдачи квартир в аренду как одного из вариантов решения жилищного вопроса и вывода из тени рынка найма жилья.

Идею коммерческих домов поддержали многие регионы, в Нижнем Новгороде, к примеру, планируют построить 5 таких домов. В каждом будет 340 однокомнатных квартир с жилой площадью 22 кв.м с кухней, душем и санузлом. Стоимость аренды определили 15000 руб. в месяц (без учета коммунальных платежей за электроэнергию и телефон). Пилотный проект рассчитан, прежде всего, на молодые семьи – 25 — 35 лет. Для одного молодого человека такие условия дороговаты. Удобны такие дома и для командированных, хотя могут быть рассчитаны и на другие категории населения. В Москве, к примеру, есть такой дом для иностранных специалистов. Трехкомнатная квартира площадью 80 — 90 кв. м в нем стоит около $ 20 000 в месяц.

Доходные дома планируют строить неодинаковые, справедливо полагая, что рынку нужны разные предложения – от простых и доступных общежитий до дорогостоящих апартаментов повышенной комфортности. Аренда квартиры в доходных домах, как считают инвесторы пилотного проекта, должна быть на уровне стоимости аренды частных квартир и намного меньше, чем жилье в гостинице. Оплаты номера среднестатистической гостиницы — €70 в сутки, этой суммы должно хватить для аренды небольшого помещения в доходном доме на 9 — 12 дней (среднее соотношение – 1:10 – 1:15, то есть в пределах 10 000 рублей).

Первые здания арендного жилья бизнес-класса построены уже и в Ростове, но в общей структуре жилфонда их объем символический и существенно влиять на ситуацию они не могут. Популярность доходных домов, особенно с однокомнатными квартирами, в Ростове очень высока. При определении размера арендной платы здесь отталкиваются от таких принципов:

1. Рассчитывают приблизительную стоимость ежемесячных ипотечных выплат (годовые %, погашение задолженности, страховка), которые пришлось бы выплачивать арендатору при стандартном ипотечном кредите.
2. Из рассчитанной суммы вычитают 30-40% и получают разумную цену для потенциального квартиранта.

Проект

Проект доходного дома включает в себя:

1. финансовый план с расчетом точки безубыточности проекта и максимальной суммы дохода с учетом всех расходов,
2. план перепланировки обычного частного дома в доходный дом с 5-20 изолированными студиями.

Смотрите видео, как купить доходный дом без вложений собственных средств:

Проект этого доходного дома включает завышение цены на объект, что позволило инвестору перекрыть первоначальный взнос и стоимость ремонта. Инвестор планирует получать с дома 200 000 рублей чистой прибыли.

Стабильный доход – особенность гостиничного бизнеса

Мировой опыт показывает, что отели категории «три звезды» окупаются в среднем семь-десять лет. Четырех и пятизвездочные гостиницы вернут вложенные в них средств в течение 15-20 лет. Эксклюзивные и неординарные гостиничные проекты могут достигать окупаемости более чем через 20 лет.

Но отельный бизнес – это один из наиболее стабильных бизнесов и рентабельность его может достигать 80%. А преимущество, например, мини-отелей в том, что можно обойтись без привлечения сторонних инвестиций.

На фоне реформы ЖКХ

Причиной провала реформы ЖКХ можно считать отсутствие высокоэффективного в эксплуатации жилья. При отсутствии доходных домов, которые могли бы послужить локомотивом, прогрессивным вариантом считают кондоминиум (ТСЖ). Как показывает зарубежный опыт, этот тип жилья проявил себя как малоэффективный.

Значительная доля настоящих хозяев стремятся стать собственниками индивидуальных домов, вполне эффективных в управлении. Управлять кондоминимумом – непростая задача, доступная немногим покупателям. В Европе количество таких домов сокращают – многие жильцы по своей природе все же арендаторы, а не собственники, и в этом нет ничего предосудительного ─ тот же профессор Преображенский был явным арендатором, возмущающимся по поводу украденных калош и отсутствия порядка в доме.

Создание по упрощенной схеме

Как ни парадоксально это прозвучит, но бизнес на доходных домах – это пассивный бизнес и его можно начать без вложений. Что такое Доходный дом? Это многоквартирный дом, который приносит пассивный доход. Упрощенная схема по созданию доходного дома выглядит так: потребуется либо построить, либо купить готовый дом и разделить его на комнаты студии, или  перепланировать на квартиры определенной планировки. Затем сдавать их в долгосрочную аренду или посуточно. В зависимости от конъюнктуры местного рынка.

Хотя и потребуется ни один месяц на «раскрутку» бизнеса, чтобы окупить расходы и получать только прибыль. Но при грамотном использовании кредитныхили ипотечных средств, вы не потратите ни копейки на возмещение займов. Плюс стабильная прибыль с тенденцией к нарастанию. По этой схеме идея доходного дома реализуется в короткие сроки и работать на вас он начинает уже через год, а через один-пять лет, когда заем на дом уже погашен, прибыль от бизнеса вырастает в разы.

Такой проект заслуживает внимания, он актуален и перспективен.

Подробно и пошагово ознакомиться с реально воплощаемыми бизнес-идеями доходного дома можно посетив бесплатный мастер-класс.

Создать доходный дом по упрощенной схеме можно еще одним способом: взять в аренду готовое здание и зарабатывать на субаренде. Единственная трудность — договориться с владельцем здания о перепланировке помещений. Как показывает практика, лучше всего сдаются в наем квартиры-студии (даже небольшой площади), поэтому вам может потребоваться переоборудование стандартных планировок.

Для примера рассмотрим стандартную и простую схему реализации доходного дома. Приобретается здание − площадь 150 кв. м. (ближайший пригород Москвы, не далее 20 км.), ценою где-то 5 млн. рублей. Если в кредит, то ежемесячная плата на погашение займа −  60 000 рублей. Перепланировав площадь под квартиры-студии по 15-18 кв. метров (восемь квартир), вы ежемесячно получаете за аренду каждой 18 тысяч рублей. Если одну квартиру оставляете за собой, то от предоставления в наем остальных, выручка в месяц — 126 000 рублей. Итог: погашение банковского кредита и чистый доход в 45 000 рублей ежемесячно.

Законодательные аспекты сдачи в аренду жилья

Такой бизнес требует всесторонней легализации. Будь то построенный вами дом или готовый купленный (взятый в аренду). Во-первых, легализация избавит вас от проблем на законодательном поле, а во-вторых, защитит вас от недобросовестных клиентов.

Сдавая квартиры нелегально, вы рискуете остаться беззащитными перед воровством или вандализмом квартирантов.  Заявить о краже или порче имущества в полицию вы уже не сможете, так как сдавали жилплощадь в аренду нелегально. И, следовательно, возместить убыток законным путем у вас не получится.

Как создать пассивный доход на недвижимости

Создать высокий пассивный доход на недвижимости возможно не только для тех инвесторов, у кого уже есть несколько квартир в центре города. Штурмовые стратегии инвестирования позволяют стартовать с нуля или с минимальными вложениями личного капитала. При этом доход с инвестиционного объекта будет значительно выше среднерыночного. Это можно рассматривать и как бизнес (если заниматься самостоятельно), и как пассивные инвестиции (если передать дела управляющей компании). Но на первом этапе запуска объекта потребуется личное участие инвестора в течение как минимум 3 месяцев.

Самая штурмовая стратегия заработка на недвижимости — стратегия доходного дома.

Реальный современный пример

Госорганизация, которая занимается развитием компаний в сфере информационных технологий в республике Татарстан, решила организовать проект — строительство жилья для своих сотрудников, которые приезжают на работу и остаются на достаточно продолжительное время.

В 2013 году компания подала руководству республики соответствующее предложение — построить арендный дом для иногородних сотрудников. Проект одобрили и воплотили в жизнь. По факту, дом принадлежит Государственному жилищному фонду РТ. При этом компания получила ряд преимуществ от проекта: экономит на аренде жилья для работников 30% и, предоставляя комфортные условия проживания для своих сотрудников, выгодно отличается от своих конкурентов.

Квартиры предоставляются жильцам с полной меблировкой и бытовой техникой, плата за все коммунальные услуги начисляется по счетчикам. Сотрудники получают возможность жить недалеко от работы, экономят время на транспорт и живут по соседству с единомышленниками.

Сколько и как можно заработать на доходном доме

Ниша доходных домов с доступными квартирами в настоящем в России свободна. А это означает хорошие перспективы для инвестиций.

Есть несколько основных схем получения дохода:

• строительство дома на заказ с получением прибыли от всего объекта в комплексе. Уровень прибыли – до 16,5% в год. Из преимуществ можно отметить большое количество схем, которые вполне реально применить при наличии такой собственности. Недостаток – необходимы серьёзные капиталовложения;
• выкуп части квартир в готовом доме такого типа с целью последующего заработка на сдаче в аренду. Уровень прибыли снижается, но всё равно в среднем в 2-3 раза выше, чем уровень дохода, получаемый от банковских депозитов. Средств потребуется меньше, чем в предыдущем варианте, что плюс. Однако найти уже построенные доходные дома не в премиальном сегменте в России проблематично, и это – серьёзный минус;
• вложение средств в строительство доходного дома, то есть вы в данном случае можете выступать в качестве соинвестора. Выгода напрямую зависит от того, на каких именно условиях будет проходить такое сотрудничество. Можно реализовать разные схемы. Например, заказать строительство доходного дома по собственному проекту, который будет полностью создан под ваш бизнес-план. Или купить уже готовый проект и реализовать его, как вариант – с определёнными корректировками.

Выше описаны разные способы входа на рынок. Однако когда вы станете владельцем такой недвижимости, у вас всё равно будет выбор того, как именно можно получать доход по объектам:

сдача в аренду только жилой недвижимости. Уровень дохода – примерно 6-7%. Из преимуществ можно отметить низкие коммунальные услуги, возможность вложить небольшую сумму, быстрый поиск арендаторов при необходимости. Из недостатков – уровень прибыли снижается, риски при работе с людьми, а не с юридическими лицами, традиционно выше. Безопасность недвижимости гарантируется высоким уровнем контроля, который требует ресурсов;

сдача в аренду исключительно нежилой недвижимости. Уровень дохода сильно зависит от привлекательности объекта, может возрасти до 9% в год. Из преимуществ необходимо отметить высокую прибыль, надёжность, редкую смену арендаторов. Из недостатков – увеличенные коммунальные платежи, больший период поиска тех, кто снимет площадь;

сдача в аренду жилых и нежилых площадей. При правильном подходе комбинированный вариант становится оптимальным. Какая-то недвижимость постоянно будет сдаваться, простоев можно не опасаться. Средний уровень дохода окажется достаточно высоким. Однако нужно учитывать, что наличие разных объектов означает индивидуальный подход к каждой группе и необходимость постоянно заниматься сдачей. То есть это может стать видом дохода, который требует определённой вовлечённости.

Способ заработка на доходном доме зависит и от выбора метода.

Стоимость ремонта

Чтобы инвестиции в доходный дом были выгодными, необходимо сделать перепланировку (разбить дом на студии) и инвесторский ремонт. Такой ремонт предполагает необходимый минимум действий и затрат: при этом студии выглядят новыми, полностью оборудованы для комфортной жизни и привлекательны для потенциальных арендаторов.

На рынке аренды много неликвидного жилья. Люди пытаются заработать на старых квартирах, не вкладываясь в ремонт: побитая плитка в ванной, осыпающаяся с потолка штукатурка и “бабушкина мебель” — норма для квартир, сдаваемых в аренду. По оценкам риэлторов, 10% таких квартир вообще непригодны для жизни. Свежий ремонт и новая техника значительно повышают привлекательность квартиры для жильцов: за такое жилье они готовы платить больше. Но “свежий” ремонт не обязательно будет дорогим, а новую мебель можно купить в Икее или других бюджетных магазинах. Так инвестор может получить высокую арендную плату с минимальными затратами.

Стоимость перепланировки и ремонта зависит от площади дома, используемых материалов, региона, состояния коммуникаций и других факторов. Начинающим инвесторам бывает сложно сделать дешевый ремонт: они не ориентируются в ценах и обычно соглашаются на предложения строительных компаний, хотя цены там бывают завышены. Для дома площадью примерно в 300 кв. метров можно ориентироваться на сумму ремонта от 2 — 3 млн. рублей и более, включая затраты на мебель. Эти расходы можно заложить в стоимость покупки дома.

Обычно инвесторы делают простые однотипные студии в стиле минимализм, но есть и другой подход. Смотрите видео про доходный дом в Марусино:

Дом разделен на 22 студии, каждая из которых уникальна. Это позволяет владельцам получить 180 000 рублей чистой прибыли в месяц.

Как быстрее

Поскольку инвестор должен платить ипотеку, он заинтересован не затягивать ремонт, а завершить его как можно быстрее. Закончить основной ремонт, заселить первых арендаторов и выйти на точку безубыточности реально за полтора месяца.

Смотрите кейс Юрия Медушенко, который вышел на точку безубыточности за 44 дня:

Как дешевле

Стоимость ремонта складывается из многих параметров: общая площадь, планируемое количество студий, состояние коммуникаций. Главные советы инвестору, который хочет сэкономить на ремонте:

1. узнать порядок цен на материалы и строительные/ремонтные работы заранее
2. не соглашаться на первое предложение о ремонте
3. искать надежного подрядчика
4. сразу составить грамотную смету

Смотрите видео о том, как сделать ремонт в доходном доме:

Обзор аспектов

Инвестирование в недвижимость, как правило, приносит хороший доход, но, как и любое инвестирование, оно связано с определенными рисками:

Социальный аспект

При открытии доходных домов всех типов возможны как конфликты с соседями, так и конфликты между жильцами, которые могут создать сложности в ведении бизнеса (особенно часто возникают подобные ситуации в домах гостиничного типа и хостелах).

Аспект, связанный с налогообложением

В случае, если бизнес «не пошел», продажа недвижимости возможна только с оплатой налога 13%. Продать недвижимость без налогообложения возможно только через 5 лет после ее приобретения.

Аспект, связанный с ипотечным кредитованием

При покупке недвижимости с ипотечным кредитованием могут возникнуть проблемы с банком. Во время инфляции и девальвации банки могут потребовать досрочное погашение кредита.