Дивидендные REIT

Содержание

• 1 ETF REIT – что это такое?
• 2 Лучшие REIT США на Санкт-Петербургской бирже
  • 2.1 Как купить американские REIT фонды на Санкт-Петербургской бирже
  • 2.2 REIT акции США: дивидендная доходность 
• 3 Классификация
• 4 Преимущества REITs над реальной недвижимостью
  • • 4.0.1 Есть ли недостатки у фондов REITs? Да, но их немного:
• 5 ТОП 9 REIT фондов с макс. дивидендами
• 6 Список перспективных REIT фондов
  • 6.1 ТОП-5 крупнейших REIT фондов
  • 6.2 Самые доходные REIT фонды
  • 6.3 Самые стабильные REIT фонды
• 7 Финансы Realty Income
  • 7.1 Баланс фонда
  • 7.2 Долговая нагрузка фонда
  • 7.3 Денежные потоки фонда
  • 7.4 Эмиссия новых акций фонда
  • 7.5 Рентабельность (маржинальность) бизнеса Realty Income
  • 7.6 Дивиденды фонда
  • 7.7 Мультипликаторы стоимости фонда
• 8 Real Estate Select Sector SPDR Fund
• 9 Доходность по фондам REIT из S&P 500
• 10 Анализ инвестфондов недвижимости
• 11 Как минимизировать риски ?
• 12 Реальная недвижимость. Рост мировых цен
• 13 Плюсы и минусы инвестиций в REIT
• 14 Основные отличия при инвестировании в REIT фонды США
  • 14.1 Преимущества и риски REIT компаний в США

ETF REIT – что это такое?

Если не хватает широты диверсификации инвестиционного портфеля, то существует такой финансовый инструмент как ETF REIT (см. → Дивидендные ETF c максимальной доходностью ).

Оценка стоимости бизнеса	Финансовый анализ по МСФО	Финансовый анализ по РСБУ
Расчет NPV, IRR в Excel	Оценка акций и облигаций

Лучшие REIT США на Санкт-Петербургской бирже

Многим инвесторам знакомы акции популярных REIT, доступных российским гражданам — REIT Patreon, Sabra REIT, Apple Hospitality REIT inc и другие. Где же можно приобрести бумаги американских инвестиционных фондов? Есть несколько площадок.

1. Американские биржи. Здесь торгуется большое количество REIT. Участвовать в торгах на американской бирже можно только через иностранного брокера (например, Interactive Brokers). В таком случае нужно помнить, что часть налогов придется рассчитывать и уплачивать самостоятельно. Соответственно, необходимо хорошо разбираться в налоговом законодательстве и вовремя продавать отчетность Чтобы можно было выбрать лучшие REIT США, нужно зарегистрироваться у брокера и получить доступ к американской бирже. Также нужно иметь внушительную сумму средств, так как у биржи есть ограничения для инвесторов. На американской бирже представлено более 200 инвестиционных фондов.
2. Санкт-Петербургская биржа. Количество торгуемых REIT значительно меньше. Здесь представлено порядка сорока компаний. Сделки можно совершать через российского брокера. Например, Тинькофф, ВТБ, Финам. Эти брокеры могут осуществлять сделки с ценными бумагами, торгующими на Санкт-Петербургской бирже. Например, акции Apple REIT можно купить на СПб бирже через Тинькофф. Важно не забывать! С выплаченных дивидендов брокер вычтет налог 30%.

Также REIT можно купить на Мосбирже. 

Инвестиционный банк. Не очень популярная площадка для торгов из-за высокого процента взимаемых комиссий. Перечень доступных инвестиционных фондов очень небольшой, поэтому такой способ не слишком популярен.

Основное преимущество зарубежного брокера — в том, что есть возможность снизить налоговую ставку до 13%. 

Из них 10% брокер сам вычтет (эти деньги пойдут в бюджет США), а еще 3% надо заплатить в российский бюджет — это придется сделать самостоятельно. Для крупных инвесторов экономия на налогах может оказаться очень существенной. Второе преимущество — огромный выбор фондов.

Но у них есть свои минусы: сложно найти компанию, которая готова работать с россиянами, за ведение счета придется заплатить (в российских компаниях это бесплатная услуга, а у Interactive Brokers не платить за обслуживание счета можно только при депозите от 100 000$), нужно самому платить часть налогов. Таким образом, зарубежный посредник подойдет для клиентов с крупным депозитом, а начинающему имеет смысл открыть счет у российского брокера. 

Как купить американские REIT фонды на Санкт-Петербургской бирже

Акции компаний REIT торгуются на Санкт-Петербургской фондовой бирже. На этой площадке вы сможете приобрести далеко не полный перечень всех REIT — там представлено  порядка сорока американских инвестиционных фондов, но их список постоянно расширяется.

Для покупки бумаг американских фондов недвижимости не нужно иметь статус квалифицированного инвестора. Чтобы совершить сделку на СПБ бирже, необходимо открыть брокерский счет (если он у вас еще не открыт) у российского брокера, который имеет право участвовать в торгах на этой площадке. Покупать рейты через ИИС (индивидуальный инвестиционный счет) не имеет смысла. 

Так как эти ценные бумаги не выделены в отдельный класс активов, нужно в первую очередь найти список REIT акций, которые торгуются на Санкт-Петербургской бирже, и рейтинг REIT фондов. Чтобы получить этот список, приходите на бесплатный мастер-класс по REIT. Там же можно узнать, какие REIT фонды платят дивиденды каждый месяц.

Информацию и показатели компаний лучше всего проверять на инвестиционных сайтах. Там можно посмотреть размер дивидендов, коэффициенты, денежный поток, показатели отчетности, текущие коэффициенты и другие показатели. Имеет смысл зайти на официальный сайт фонда, где можно посмотреть куда инвестирует фонд.Предварительно стоит изучить основы фундаментального анализа компаний для инвестиций.

REIT акции США: дивидендная доходность 

При выборе иностранных дивидендных акций очень важно обращать внимание на дивидендную историю фонда — количество выплат, уровень выплат, динамику выплаченных дивидендов.

Классификация

По виду получаемого дохода фонды недвижимости делятся на:

• Долевые (equity REIT). Получают доход от ренты или продажи разных видов объектов недвижимости. Является наиболее распространенным типом фондов.
• Ипотечные (mortgage REIT). Их доход составляют проценты по ипотекам, которые фонды выкупают у банков.

Есть еще одна классификация – по видам недвижимости, в которую инвестирует фонд:

• Office — офисные здания и прилегающие к ним территории.
• Retail — магазины, торговые центры.
• Health care — сфера здравоохранения: поликлиники, больницы, лаборатории и пр.
• Specialty — кинотеатры, театры, казино, наружная реклама и прочие развлекательные объекты.
• Industrial — производственные и промышленные площади, склады.
• Self-storage — складские площадки самообслуживания.
• Lodging — отели и базы отдыха.
• Residential — апартаменты для проживания.
• Timberland — территории лесной промышленности.
• Infrastructure — инфраструктурные объекты: связь, энергетика.
• Data center — помещения для серверов.
• Diversified – может включать в себя любые из вышеперечисленных объектов.

Преимущества REITs над реальной недвижимостью

На первый взгляд может показаться, что виртуальное владение недвижимостью ведет к потере доходности. Смотрим:

1. Дом принадлежит инвестиционному трасту, который взимает комиссию за управление им
2. Биржевой фонд ETF содержит акции множества трастов и берет свою комиссию
3. Вывод паев на биржу означает, что малую часть прибыли заберет биржа
4. Доступ на биржу возможен только через брокера, которому придется заплатить за покупку и продажу пая
5. И наконец, в некоторых случаях плату может взимать депозитарий за хранение биржевых паев

Что тут сказать? Да, потери есть, но они на сегодня низки и полностью компенсируются множеством удобств, тем более для инвестора, не занимающегося недвижимостью профессионально. Владея реальной, особенно реальной заграничной недвижимостью, вы сталкиваетесь с рядом проблем, которые успешно решены в фондах REITs:

1. Для приобретения зарубежной недвижимости (дома) нужно отличное знание местного законодательства;
2. Сопровождение сделки (юридическое, комиссии посредникам и пр.) обычно весьма затратно;
3. Высокий порог входа;
4. Трудно реинвестировать доход;
5. Для рентного дохода вы должны или сами искать жильцов, или платить за это УК;
6. Необходимость периодического ремонта;
7. Вы можете попасть под двойное налогообложение;
8. Низкая ликвидность, дом трудно быстро продать по рыночной цене;
9. Диверсификация, так как зарубежная недвижимость — обычно один дом. А значит, его цена сильно зависит от местности (например, популярности курорта и времени года, если дом в курортной зоне)

Есть ли недостатки у фондов REITs? Да, но их немного:

• Цена на паи REITs более волатильна, чем на реальную недвижимость;
• Комиссии посредникам и необходимость брокерского счета;
• Цена паев REITs не обязательно отражает тренд недвижимости в краткосрочной перспективе

ТОП 9 REIT фондов с макс. дивидендами

Чтобы найти интересные REIT фонды с максимальными выплатами дивидендов будем использовать сервис finviz.com. В сервисе Finviz переходим во вкладку “Screener”, далее во вкладку “ALL”, потом в опции “Sector” (там выбираем раздел Real Estate). Также поставим фильтр Index → S&P500 (выбрать те фонды, которые входят в индекс S&P500). Это позволит исключить не привлекательные для инвестиционных фондов REIT и фонды малой капитализации. Также устанавливаем фильтр на размер годовых дивидендов (Dividend Yield) > 5%.

Для того чтобы посмотреть дивидендную доходность необходимо перейти в каждый из фондов по отдельности, нажав на их тикер или нажать на вкладку “Snapshot” для их параллельного сравнения.

Список перспективных REIT фондов

В рамках одного материала невозможно описать даже десятую долю всех существующих инвестфондов этого типа. Поэтому ограничимся крупнейшими REIT и фондами, продемонстрировавшими наивысшую доходность на момент подготовки обзора.

ТОП-5 крупнейших REIT фондов

К крупнейшим относятся:

• AmericanTower (AMT). Американский фонд, основан в 1995 г, специализируется на недвижимости в телекоммуникационном секторе. Объем AMT оценивается в $130+ млрд, AmericanTower работает в десятках стран мира, помимо недвижимости предлагает помощь в развертывании сетей. Количество объектов в портфеле оценивается примерно в 170000.
• CrownCastle (CCI), основан в 1994 г, модель работы та же, что и у АМТ – ставка сделана на объекты телекоммуникационного сектора. В отличие от АМТ портфель насчитывает порядка 40000 объектов, все они расположены в пределах США. Капитализация оценивается примерно в $90 млрд.
• Prologis (PLD), инвестфонд запущен в 1983 г, ставка сделана на логистических объектах. Prologis ориентируется на сектор электронной коммерции, этот бизнес нуждается в больших складских площадях и обладает наибольшим потенциалом роста. Активы PLD оцениваются в $50+ млрд.
• SimonPropertyGroup (SPG), старт состоялся в 1993 г, в портфеле этого американского фонда акцент сделан на торговых центрах. Меньшую долю занимают объекты гостиничного бизнеса, рестораны, офисные площади. Объекты расположены не только в США, но и в Канаде, Мексике, Корее, Японии, Таиланде, Малайзии. Стоимость активов на пару миллиардов долларов ниже чем у Prologis. Помимо размеров фонда он демонстрирует еще и неплохую доходность, летом 2021 г. руководство сообщило об увеличении дивидендов на 7,7%.
• Equinix (EQIX), американский фонд, работает с 1998 г, специализируется на дата-центрах. Учитывая бурное развитие IT-сегмента, у EQIX сохраняется отличный потенциал для роста в будущем. О масштабах бизнеса говорит то, что около 50% представителей Fortune 500 пользуется услугами Equinix. Стоимость активов оценивается в $46 млрд.

Составим мини-портфель из 5 перечисленных фондов, дивиденды полностью реинвестируются. При таких стартовых условиях $10000 за 20-летний период превратились в $253000. Средний годовой рост портфеля с учетом инфляции – 14,50%.

Просадки есть, это неизбежно, но в целом фонды США отработали отлично. Выход из просадки занимал 1-2 года, большую часть времени наблюдался стабильный рост. Если бы дивиденды не реинвестировались, то рост портфеля оказался бы существенно меньшим – не сработала бы магия сложных процентов.

Самые доходные REIT фонды

Ниже – небольшой список инвестфондов с впечатляющими показателями роста. Для них нехарактерна рекордная капитализация, но темпы роста впечатляют.

В качестве критериев отбора можно рассматривать различные показатели, список ниже составлен по TTMTR. То есть учитывается сколько фонд REIT заработал за предыдущие 12 месяцев, с каждым новым месяцев этот временной отрезок смещается вперед, поэтому в названии и фигурирует TTM – trailingtwelvemonth.

Список лидеров по состоянию на август 2021 г:

• Park Hotels & Resorts Inc.(PK).Очень молодой инвестфонд, появился в 2017 г. в результате отделения от Hilton Worldwide, специализируется на отельном бизнесе. Капитализация менее $5 млрд, за предыдущие 12 месяцев PK обеспечил доходность в 123,9%.
• Simon Property Group Inc. (SPG). Фонд рассматривался выше, помимо солидной капитализации он обеспечил и высокий доход – 121,7% за последние 12 месяцев.
• Jones Lang LaSalle Inc. (JLL). Представитель Британии, занимается не только непосредственно недвижимостью, но также оказывает управленческие и консультационные услуги. Бренд появился в 1999 г. после слияния LaSalle Partners и Jones Lang Wootton, если отслеживать более глубокую историю, то можно сказать, что основа бизнеса была заложена в 1783 г. Капитализация колеблется у отметки $10 млрд, показатель ТТМ TR составил 109,10%.

Правда, такие показатели достигнуты за счет быстрого восстановления после падения, спровоцированного коронавирусным спадом. Рост начался примерно в конце лета 2020 г, за счет этого и достигнуты показатели TTMTR, превышающие 100%. Если оценивать стандартный инвестиционный мини-портфель из этих фондов, то окажется, что за последние пару лет он вырос всего на 6,34%. С учетом инфляции доходность REIT и вовсе отрицательная.

Самые стабильные REIT фонды

Стабильные REIT:

• EPR Properties (EPR), американский траст, начал работу в 1997 г, капитализация превышает $3,5 млрд. Большую часть портфеля составляют театральные объекты и объекты, связанные со сферой общественного питания. Также средства инвестируются в объекты культурного наследия, спорта, досуга. Фонд примечателен тем, что несмотря на очень сильный спад из-за коронавируса EPR быстро восстановил дивидендные выплаты. Это говорит в пользу стабильности бизнеса.
• W.P. Carey (WPC), еще один американский RealEstateInvestmentTrust, работает с 1973 г, акцент сделан на коммерческой недвижимости. Фонд выделяется стабильным ростом дивидендов, вознаграждение акционеров повышается с момента IPO, прошедшего в 1998 г. Капитализация W.P. Carey приближается к $15 млрд.
• Realty Income Corporation (O). Капитализация порядка $27 млрд, на фоне конкурентов RealtyIncome выделяется ежемесячной выплатой дивидендов. Причем выплаты росли на протяжении 95 кварталов подряд – один из лучших показателей в индустрии.

Портфель из этих бумаг обеспечил практически идеальную кривую роста дивидендных выплат на протяжении 20 лет. Даже в период мирового финансового кризиса в конце нулевых вознаграждение акционеров росло. Падение началось только во время пандемии коронавируса, но и сейчас есть все шансы быстро выйти из просадки и продолжить рост.Это далеко не полный список REIT, заслуживающих внимания. Приведены лишь своего рода рекордсмены этой отрасли.

Финансы Realty Income

Баланс фонда

За последние 10 лет баланс фонда демонстрировал совершенно невероятный рост. Общие активы фонда выросли более чем в 5 раз за 9,5 лет. Обязательства фонда тоже выросли в 5 раз. Акционерный капитал вырос соразмерно общим активам.

Долговая нагрузка фонда

У Realty Income долговая нагрузка объективно высокая. За вычетом наличности и эквивалентов в размере 725 миллионов долларов чистый долг составляет 7,7 миллиардов долларов при годовой EBITDA менее 16 миллиардов долларов. Коэффициент DEBT/EBITDA — 5,736. Это довольно большой показатель.

Для инвестиционных фондов недвижимости это классическая история. Она не должна удивлять и слишком сильно пугать. Это связано с тем, что все REITы обязаны направлять на дивиденды не менее 90% от своего дохода. Для покупки недвижимости они вынуждены привлекать займы и выпускать в обращение новые акции. REITы просто не могут по-другому развиваться. Это специфика их бизнеса.

Отношение операционного денежного потока фонда к общему долгу — чуть более 14. Теоретически операционным cash flow фонд способен закрыть все долги за 7 лет. Он мог бы это сделать, если бы не выплачивал нам дивиденды.

Самым простым способом оценить долговую нагрузку для фонда недвижимости является способность выплачивать процентные расходы по долгам за счёт средств от операционной деятельности. Это называется FFO — поток денежных средств от операций. Это основной показатель деятельности фондов недвижимости, по которому можно посчитать мультипликаторы и оценить качество фонда.

Показатель можно рассчитать на основе отчёта о прибылях и убытках. Но часто фонды указывают в отчётности уже рассчитанный FFO. Он считается следующим образом: чистый доход+амортизация-прибыль от продаж недвижимости.

В этом плане у Realty Income всё довольно-таки неплохо. Годовой FFO — более 1 миллиарда долларов. Процентные расходы — всего лишь 27% от FFO. Здесь не возникает никаких опасений.

Денежные потоки фонда

В 3 квартале общая выручка прибавила 8% год к году. FFO на акцию остался без изменений год к году. За 9 месяцев 2020 года общая выручка прибавила практически 13% год к году. FFO тут тоже подрос на 1,6%.

Рост был обусловлен сочетанием:

• увеличения арендной платы за объекты, которые уже существуют
• вкладами от новых объектов

Несмотря на весь страх и ужас инвесторов, которые распродавали акции фонда в марте из-за пандемии, в абсолютных доходах фонд ничего не потерял.

Если посмотреть на более длинный горизонт, в последние 10 лет выручка на акцию фонда растёт по 4,6% в год, а прибыль на акцию — темпами более 5%. Это весьма неплохие темпы роста для REITа.

Эмиссия новых акций фонда

Рост выручки обусловлен возрастающей рентой от постоянно приобретаемых объектов недвижимости. Приобретение активов происходит за счёт:

• левериджа
• эмиссии новых акций

Общее количество акций у Realty Income выросло со 106 миллионов в 2010 году до 347 миллионов по данным на 30 сентября 2020 года.Это довольно стандартная практика для REITов. Больше им деньги на развитие брать просто неоткуда.

Рентабельность (маржинальность) бизнеса Realty Income

У Realty Income рентабельность активов составляет 2,18%. Это немножко поменьше, чем среднеотраслевое значение, равное 2,34%. Но это практически в 2 раза меньше, чем у другого известного REITа — Simon Property Group. Там рентабельность — более 4%. В этом плане фонд Realty Income отстаёт.

Даже если исключить влияние на показатели пандемии, всё равно картина — отнюдь не в пользу Realty Income. У неё средний ROA за 3 года — 2,46%, а у Simon Property Group — практически 7%. Это говорит о том, что каждый вложенный в покупку недвижимости доллар приносит фонду меньше доходов в процентном отношении, чем каждый такой доллар приносит конкуренту — Simon Property Group. Обратите на это внимание!

Дивиденды фонда

Средства от операционной деятельности — FFO на акцию — за последние 12 месяцев составили 3,18$. Размер дивидендной выплаты — 2,78$ на одну акцию.

За время пандемии, в отличие от многих конкурентов, фонд Realty Income не стал понижать дивидендные выплаты. Хотя, наверное, ему бы этого хотелось. Размер выплат составил 23,4 цента на акцию в месяц. Дивдоходность за 12 месяцев — 4,45. В следующие 12 месяцев ожидаемая форвардная дивдоходность — 4,32. Немножко пониже, но в целом по дивидендам фонд выглядит очень хорошо.

Мультипликаторы стоимости фонда

Насколько справедливо фонд оценивается рынком?Рыночная капитализация — 22,6 миллиардов долларов. Полная стоимость с учётом наличных и долгов на балансе — почти 30 миллиардов долларов.

Мультипликатор P/FFO (цена акции/средства от операционной деятельности на акцию) — 19,3. Это существенно выше, чем у Simon Property Group. У конкурента этот показатель равен практически 9. Рынок оценивает уже сейчас Realty Income намного дороже, чем конкурента.

Скорее всего, Realty Income сейчас оценивается рынком дороже, чем Simon Property Group именно потому, что Realty Income не стал понижать дивиденды, а вот Simon Property Group всё-таки пошла на понижение из-за пандемии.

Сравнение Realty Income и Simon Property Group

	Рентабельность активов (%)	ROA (%)	P/FFO	Форвардная дивдоходность (%)
Realty Income	2,18	2,46	19,3	4,3
Simon Property Group	4	7	9	6,6
Среднеотраслевое значение	2,34

Real Estate Select Sector SPDR Fund

• Стоимость: $35,55;
• Годовой диапазон торгов: $24,88–42,00;
• Дивидендная доходность: 3,23%;
• Издержки инвестирования: 0,13% в год (т.е. $13 на каждые $10 000).

Real Estate Select Sector SPDR Fund (NYSE: XLRE ) в основном инвестирует в REIT (97,92%), однако часть средств вложена в компании по управлению и развитию недвижимости (2,08%). При этом полностью исключены ипотечные фонды недвижимости.

Портфель XLRE (состоящий из 31 актива) повторяет структуру индекса Real Estate Select Sector. Чистые активы фонда составляют около 3,2 миллиарда долларов, и на десять крупнейших активов приходится более 65% от этой суммы. Среди главных вложений XLRE: American Tower, Prologis, Crown Castle International (NYSE: CCI ) и Equinix (NASDAQ: EQIX ).

С начала года фонд снизился примерно на 8%. Однако, как и VNQ, с начала весны он вырос примерно на 40%. В ближайшие недели возможно падение до 32,5; такое снижение обеспечило бы больший «запас прочности» для долгосрочных инвесторов.

Участники рынка, ориентированные на формирование пассивного дохода, часто отдают предпочтение инвестиционным фондам недвижимости, поскольку те предлагают более высокую дивидендную доходность, чем представители большинства других секторов.

Однако, учитывая тот факт, что рассмотренные ETF инвестируют исключительно в сектор недвижимости, они могут быть подвержены большей волатильности, чем более диверсифицированные фонды акций. Фактически, подавляющая масса REIT еще не отыграла недавнее снижение и торгуется существенно ниже уровней начала года. В соответствии со своей склонностью к риску, долгосрочные инвесторы могут рассмотреть возможность инвестирования части капитала в REIT. Возможно, в ближайшее время мы увидим первые «ростки» восстановления отрасли.

Ниже представленные другие ETF этого сектора, которые мы планируем рассмотреть в ближайшие недели:

• Global X SuperDividend® REIT ETF (NASDAQ: SRET );
• iShares Mortgage Real Estate Capped ETF (NYSE: REM );
• Nuveen Short-Term REIT ETF (CBOE:NURE);
• Pacer Benchmark Data & Infrastructure Real Estate SCTR (NYSE: SRVR );
• ProShares Short Real Estate (NYSE: REK );
• Schwab U.S. REIT ETF™ (NYSE: SCHH );

Примечание: Активы, рассмотренные в данной статье, могут быть недоступны инвесторам некоторых регионов. В этом случае проконсультируйтесь с аккредитованным брокером или консультантом по финансовым вопросам, которые помогут подобрать аналогичный инструмент. Статья носит исключительно ознакомительный характер. Перед принятием инвестиционного решения обязательно проводите дополнительный анализ.

Доходность по фондам REIT из S&P 500

В таблице ниже итоговые результаты поиска крупных REIT фондов из индекса S&P500 и их дивидендная доходность. Максимальная у фонда IRM – 8,99%, но он достаточно перегрет на рынке. Мультипликатор P/E составляет 39! Интересным фондом является SPG с доходность 8,19%, крупной капитализацией и недооцененностью, коэффициент P/E равен 11,15. (см. → мультипликатор P/E. Применение )

Тикер	Название фонда	Сегмент	Капитализация	P/E	Дивидендная доходность
AIV	Apartment Investment and Management Company	Апартаменты	3.82 млрд.	25.60	6,18%
BXP	Boston Properties, Inc.	Офисы	11.51 млрд.	11.67	5,24%
FRT	Federal Realty Investment Trust	Торговля	5.50 млрд.	20.16	5,88%
IRM	Iron Mountain Incorporated	Кино, театры	8.00 млрд.	39.15	8,99%
PEAK	Healthpeak Properties, Inc.	Больницы, лаборатории	15.74 млрд.	46.98	5,16%
REG	Regency Centers Corporation	Торговля	6.12 млрд.	66.88	6,58%
SLG	SL Green Realty Corp.	Офисы	3.23 млрд.	17.36	7,8%
SPG	Simon Property Group, Inc.	Торговля	19.60 млрд.	11.15	8,19%
VNO	Vornado Realty Trust	Офисы	5.98 млрд.	18.82	6,66%

Следует заметить, что высокие дивиденды не всегда являются приоритетным критерием выбора. Так как у таких фондов их акции могут снижаться больше, чем выплачиваемый размер дивидендов.

Анализ инвестфондов недвижимости

Базовый принцип не меняется – анализируется ряд мультипликаторов и по ним отбираются наиболее перспективные RealEstateInvestmentTrust. Но некоторые стандартные мультипликаторы, использующиеся при отборе акций, придется заменить.

При анализе учитывается:

• FFO – FundsFromOperations или средства от операционной деятельности. Показатель создан американской NAREIT, рассчитывается как сумма чистой прибыли, амортизации, обесценивания активов за вычетом прибыли от продажи активов. FFO рассчитывается для устранения влияния амортизации, в случае с недвижимостью амортизация искажает результат так как недвижимость не изнашивается с той же скоростью, что и, например, механизмы. В анализе используется не непосредственно FFO, а рассчитанные на этой основе мультипликаторы.
• P/FFO – чем показатель ниже, тем лучше.
• FFOperShare – используется по аналогии с EPS.
• Такие мультипликаторы как E/P и EPS используются, но в качестве дополнительных. Можно ориентироваться на форвардные значения этих показателей.
• DividendYield – имеет значение и динамика дивидендных выплат, и форвардное значение мультипликатора.
• DebttoEquityRatio – чем показатель ниже тем лучше.
• Учитывается сектор работы фонда.

Стандартные мультипликаторы есть в любом скринере. Есть даже возможность выбрать из перечня поддерживаемых компаний только REIT.

Проблемы могут возникнуть только с показателями, основанными на FFO. FFO публикуется в отчетности, мультипликаторы на его основе можно рассчитать вручную.

О перспективе RealEstateInvestmentTrust можно судить не только по мультипликаторам, но и по соответствующим индексам. Примеры таких индексов:

• S&P United States REIT. Характеризует состояние американских инвестфондов. В него включены только фонды, реально работающие с недвижимостью, mREITs относятся к финансовому сектору и не входят в корзину индекса.
• FTSE NAREIT All Mortgage Capped Index. Акцент сделан на ипотечных фондах недвижимости.
• MSCI US REIT Index. Обычный индекс, характеризующий американский рынок.

Всего есть несколько десятков индексов такого типа (как глобальных, так и созданных под американский рынок). С полным перечнем можно ознакомиться на etfdb.com.

Индексы характеризуют состояние сектора в целом. Если, например, S&PUnitedStatesREIT находится в области исторических максимумов, то лучше подождать с покупкой акций. Оптимальный сценарий – покупка бумаг после коррекции.

Как минимизировать риски ?

Изначально нужно больше узнать о потенциальных рисках, затем - о способах их профилактики или снижения. Фонды по-разному страхуются от рисков, что в будущем сказывается на их репутации, доходности.

Основные риски:

1. Макроэкономические (инфляция, финансовый кризис и т. д.). Для минимизации таких рисков фонды выбирают стабильные рынки (например, страны "большой семерки"). Другой способ профилактики рисков - диверсификация, когда около 80 % средств вкладывается в офисы и торговые центры, а 20 % направляются на дома престарелых, комплексы логистики и др. Если пойдет спад в одной отрасли, другая вытянет доходность на средний уровень, не даст уйти в минус.
2. Рыночные (снижение стоимости ренты, падение цен на недвижимые объекты).
3. Валютные. Когда европейский фонд инвестирует в США, есть риски снижения курса американской валюты. Стоимость активов и прибыль от них рассчитывается в валюте страны, где расположены объекты. Если инфляция в США превысит эффективность инвестиций, вкладчики получат номинальную прибыль, но в реальности это выльется в финансовые убытки.
4. Законодательные (изменения в законах страны).
5. Продажа активов по цене ниже, чем покупная. Выход - приобретать активы в недооцененных районах, где ожидается рост. Речь о перспективном развитии (расширении) районов, недвижимость в которых будет только расти по мере развития инфраструктуры, популяризации недвижимости и др.
6. Связанные с финансированием (отсутствие выгодных для фонда условий кредитования). Выход - пользоваться кредитными программами с фиксированными ставками.
7. Отсутствие платы от арендаторов недвижимости. Выход - сотрудничество только с теми арендаторами, у которых хорошая кредитная история. Это государственные предприятия, крупные компании. Также снизить риски поможет сотрудничество с несколькими арендаторами одновременно. В случае неуплаты от одних доходы от других перекроют убытки, не дадут выйти в минус.
8. Риски возможных простоев. Чтобы избежать пустующих площадей, стоит выбирать под ренту объекты, уже сданные в эксплуатацию. У таких объектов должна быть минимальная заполняемость на уровне 80–95 %. Приветствуется развитый рынок труда поблизости и хорошая транспортная развязка. Дополнительные меры - заключать продолжительные договоры аренды на жестких условиях.
9. Риск возможного удорожания содержания недвижимых объектов. Снизить такой риск поможет изначальный выбор в пользу качественных объектов. Речь о недвижимости, не требующей ремонта.

Некоторые фонды диверсифицируют портфели - вкладывают деньги инвесторов одновременно в несколько типов недвижимости, распределяя их по странам. Могут варьироваться как направления инвестиций, так и стратегии. Кроме недвижимости, фонды хранят часть капитала в ценных бумагах или наличных.

Подводя итоги, можно сделать выводы: фонды недвижимости являются востребованным и активно развивающимся финансовым инструментом в России. Поиск надежного фонда отнимет много сил и времени, но перспективы того стоят. Порог входа в таких фондах сравнительно высокий, но зато не требует таких капитальных вложений, как при покупке недвижимости. Оценивая доходность, необходимо учесть несколько факторов. Результатом грамотного инвестирования может стать стабильный долгосрочный пассивный доход.

Реальная недвижимость. Рост мировых цен

С 1980 года недвижимость США, которая показала наименьший рост среди представленных стран, все же выросла в четыре раза. Это соответствует повышению примерно на 4% в год, что с учетом рентных дивидендов дает более 10% годовых. Актуальные данные можно искать по запросу «The Economist house-price index». Еще один график показывает, что уровень роста REITs всегда заметно превосходил уровень просадок:

Плюсы и минусы инвестиций в REIT

Фонды недвижимости есть в портфелях многих американских инвесторов. Но у них, как и у любого инвестиционного инструмента, есть свои плюсы и минусы.

Плюсы:

1. Простота инвестирования. Прокрутите в голове все, что вам надо сделать, чтобы купить квартиру или коммерческое помещение. А теперь представьте, что потребуется всего пара минут для того, чтобы стать владельцем сети отелей, объектов здравоохранения или жилых комплексов премиум-класса. Это время нужно для нажатия кнопки “Купить” в торговом терминале.
2. Высокие дивиденды. Чтобы получить налоговые льготы, фонды REIT направляют на выплаты акционерам большую часть доходов, некоторые даже 100 %. В результате инвесторы получают солидные выплаты раз в месяц или квартал. При этом не занимаются управлением объектами, не ищут арендаторов, не делают за ними ремонт, не надоедают им напоминаниями об оплате.
3. Низкий порог входа. Например, крупный американский фонд “Simon Property Group, Inc.”, мировой лидер в области девелопмента торговой недвижимости, стоит около 68 $ за акцию, Welltower Inc. входит в индекс S&P 500, инвестирует в инфраструктуру здравоохранения, стоит около 58 $.
4. Ликвидность. Физический объект недвижимости далеко не всегда бывает ликвидным. Может потребоваться много времени, чтобы обменять его на деньги. Этого нельзя сказать об акциях REIT – они торгуются на фондовых биржах и обладают очень высокой ликвидностью.
5. Возможность частичного вывода средств. Представьте ситуацию, что вам срочно понадобились деньги. В случае владения квартирой или другим объектом вам придется искать покупателя и продавать актив целиком. Из-за срочности иногда приходится еще и цену снижать. Акции вы продаете на ту сумму, что вам необходима, и по рыночной цене.
6. Диверсификация. Я часто в своих статьях пишу об этом помощнике инвестора. Добавление акций фондов недвижимости в инвестиционный портфель наравне с акциями, облигациями, золотом помогает снизить риски и на долгосроке повысить доходность. Если физически вы не сможете купить более 1-2 объектов, то REIT вкладывают деньги сразу в несколько десятков или даже сотен объектов из разных секторов по всему миру, а вы являетесь акционером такой компании.
7. Защитный актив. Вложения в недвижимость в долгосрочной перспективе – это всегда тихая гавань для инвестора. С ростом инфляции управляющие компании, как правило, пересматривают и арендные ставки в сторону увеличения. В этом случае акционеры могут рассчитывать на повышение доходности своих инвестиций. А финансовые кризисы, которые приводят к обвалу котировок на биржах, не всегда так же действуют на фонды недвижимости.

Вы можете возразить мне на счет тихой гавани. Показательный пример – кризис 2020 г. Весь мир сел на карантин, закрылись отели, производства, магазины. Фонды перестали получать арендные платежи и проценты по ипотеке. Стоимость акций просела на 50–70 %. Но их объекты физически никуда не исчезли. Это реальные активы, которые всегда будут востребованы. Исключение – мировой апокалипсис, когда мы с вами вряд ли будем волноваться о потерянных деньгах. Карантин закончится. Бизнес начнет восстанавливаться, платежи – тоже. Нужно просто подождать.

Минусы тоже есть:

1. Зависимость от управляющей компании. Даже один объект недвижимости представляет собой сложный актив для управления. Представьте, что таких объектов десятки и сотни. От профессионализма управляющей компании зависит размер доходов, а значит – и дивидендов акционерам.
2. Вложения в недвижимость подвержены рискам: макроэкономические (экономические и политические кризисы), рыночные (падение цен, снижение поступлений от аренды), законодательные, природные и техногенные катастрофы, способные привести к потере объекта или значительным тратам на восстановление.
3. Налог 30 % для нерезидентов США. Это актуально для россиян, которые инвестируют на Санкт-Петербургской бирже.

Основные отличия при инвестировании в REIT фонды США

Около 60% всех REIT в мире приходится на рынок США. Лучшие американские REIT специализируются в основном на рынке коммерческой недвижимости. Для граждан Америки существуют льготы при инвестировании в REIT фонды США. Доход при продаже бумаг не облагается налогом.Для российских инвесторов акции REIT приравниваются к акциям обычных американских компаний. Налогообложение с полученных доходов от прироста стоимости, а также при выплате дивидендов имеет свои особенности. 

Преимущества и риски REIT компаний в США

Инвестиции в REIT компаний США выглядят достаточно надежными, особенно на долгосрочных отрезках, ведь исторически они обгоняют фондовый рынок по доходности. Но нужно ориентироваться в теме и понимать, какие REIT купить. Рассмотрим плюсы и минусы этого инструмента в инвестировании.

Плюсы вложения средств в инвестиционные фонды недвижимости США:

• Доступность — инвестиции в REIT можно начать всего с нескольких десятков долларов.
• Легкость — инвестору нужно лишь выбрать фонд и выкупить долю. Вопросами управления недвижимостью займется REIT. 
• Диверсификация инвестиций и стабильность — у людей всегда будет потребность в жилье. Американские фонды недвижимости интересны для инвесторов, поскольку владеют ликвидной недвижимостью.
• Надежность — по сравнению с акциями, облигациями и другими инструментами, риски от вложения в недвижимость ниже. 
• Высокая ликвидность — акции фондов можно быстро купить, и в любой момент продать.
• Доходность — рейты в среднем приносят 11% годовых в долларах.

Из минусов REIT-фондов компаний США можно выделить:

• Налогообложение — нерезидентам США придется отдавать почти треть дохода в виде налога в бюджет США. Однако средняя дивидендная доходность по фондам высока, поэтому даже уплатив 30% налога, вы будете получать высокие дивиденды. 
• Стандартные риски при покупке любых акций — в определенные моменты стоимость может падать. 

Чтобы снизить риски, не рекомендуется вкладывать все свои средства в REIT, тем более — в одну компанию. При грамотной стратегии риски легко свести к минимуму.

Как видите, преимуществ REIT намного больше, чем недостатков. Поэтому есть смысл держать в своем портфеле акции фондов зарубежной недвижимости. При этом необходимо учитывать риск-ориентированность конкретного инвестора, его инвестиционные цели и состав портфеля.