Как сдать в аренду коммерческую недвижимость: пошаговая инструкция и полезные советы

Содержание

• 1 Пошаговая инструкция
• 2 Как снять коммерческую недвижимость – 5 полезных советов
  • 2.1 Внимательно изучайте вытяжку и вентиляционные системы
• 3 На какой срок можно заключать такой договор?
• 4 Существуют ли отличия в содержании и алгоритме заключения договора аренды нежилого помещения между физическими и юридическими лицами, ИП, ООО?
• 5 Целевое назначение помещения
  • 5.1 Назначение нежилого здания
  • 5.2 Универсальные помещения
• 6 Виды недвижимости, управление, несение расходов
  • 6.1 Особенности субаренды
  • 6.2 Управление и оценка имущества
  • 6.3 Расходы – на содержание, ремонт и страхование
• 7 Нужно ли регистрироваться в качестве ИП, чтобы сдавать помещение в аренду?
• 8 Особенности процедуры и полезные советы
• 9 Как уплачивать налоги
  • 9.1 Физические лица
  • 9.2 Самозанятые
  • 9.3 Индивидуальный предприниматель
• 10 Как правильно оформить договор с жильцами
  • 10.1 Кто будет проживать
  • 10.2 Срок действия
  • 10.3 Условия оплаты
  • 10.4 Штрафы за просрочку платежей
  • 10.5 Условия оплаты ЖКУ
  • 10.6 Предмет договора
  • 10.7 Обеспечительный платеж
  • 10.8 Условия одностороннего расторжения
  • 10.9 Акт приема-передачи
  • 10.10 Дополнительные условия
• 11 Дополнительные условия
• 12 Какие требуются документы от физлица для заключения сделки?
• 13 Правила составления акта приема-передачи
• 14 Как подготовиться к рекламной кампании
• 15 Специфика сдачи в аренду
• 16 Варианты СНО
• 17 Субаренда нежилого помещения
• 18 Что делать, если квартира в ипотеке

Пошаговая инструкция

Процесс сдачи объекта в аренду разделён на следующие этапы:

Определение арендной стоимости

Первым делом необходимо просмотреть и оценить наибольшее количество имеющихся предложений на рынке. Чем больше выборка, тем лучше будет результат (более точный показатель средней стоимости аренды для коммерческих помещений).

В ходе анализа можно воспользоваться популярными сайтами по типу Avito или ЦИАН. Также информацию можно изучить в разнообразных печатных изданиях. При отсутствии желания заниматься изучением иных предложений самолично будет разумным нанять риелтора или брокера.

Цену за подобные услуги вряд ли можно назвать высокой, а сохранить приличную долю нервных клеток и времени вполне реально.

Стоимость аренды коммерческой недвижимости должна устраивать не только собственника, но и потенциальных клиентов. Заведомо высокая ставка вряд ли будет удачной, но на формирование ценника могут повлиять следующие факторы:

• месторасположение здания/помещения;
• инфраструктура (наличие в непосредственной близости кафе, бесплатных парковок, охрана здания);
• класс здания;
• качество и уровень ремонта;
• функциональность планировки;
• различные особенности коммуникаций (бесперебойное питание, Интернет, наличие санузлов и т. п.);
• иные бонусы, которые могут потенциально улучшить продуктивность работы арендаторов (Wi-Fi роутер, аппарат для кофе, комфортная мебель).

Проанализировав цены на рынке, можно связаться с другими арендодателями и попытаться сбросить стоимость. Зачастую, указанная в предложениях цена является ориентировочной и приблизительной. Того показателя стоимости, которого удастся достичь в ходе переговоров, будет достаточно, чтобы узнать среднюю арендную ставку на аналогичные предложения. Достаточно 5-10 обращений, чтобы получить сравнительные данные по арендной ставке.

Поиск арендатора

Самое главное для арендодателя коммерческой собственности – найти подходящего клиента. Это можно сделать самостоятельно, а можно нанять риелтора. В обеих ситуациях есть свои плюсы и минусы, поэтому выбирать, как стоит поступить, – личное дело каждого.

При самостоятельном поиске арендатора серьёзным преимуществом является наличие собственной базы. Тем не менее, её отсутствие не повлечёт за собой больших проблем, но придётся потратить больше сил.

Хорошим способом найти подходящего клиента является создание сайта с коммерческим предложением. Продвигать такой сайт лучше при помощи контекстной рекламы с упором на ключевую аудиторию. Благодаря такой рекламе можно без труда найти заинтересованную аудиторию и избежать высоких комиссий агентствам.

Наиболее целесообразно делать это при сдаче в аренду помещений с внушительной площадью. Такие предложения ищут клиенты, рассчитывающие на высокую доходность от планируемой деятельности, а больше всего доверяют именно сайтам.

Если человек желает приобрести очень дорогой автомобиль, он будет искать его на сомнительных ресурсах или больше предпочтёт официальный сайт? Вот и арендатор коммерческой недвижимости придерживается такого же мнения.

Совершенно иное дело – это небольшие помещения, сдающиеся в аренду. Здесь нет смысла заниматься созданием сайта и отлично подойдут бесплатные доски объявлений в Интернете (пусть даже небольшие).

Также хорошо себя зарекомендовали рассылки по заинтересованным компаниям, размещение баннера на фасаде сдаваемого в аренду здания (платно) или в окнах (бесплатно).

Услуги риелтора

При нежелании заниматься поиском заинтересованных лиц самостоятельно, существует вариант по найму риелтора. Этот человек самостоятельно найдёт нужных арендаторов, сведёт контакты и даже самостоятельно заключит нужный договор аренды.

С другой стороны, поиск нужных людей – дело тонкое и довольно сложное/трудоёмкое. Не все риелторы на это согласятся, а мастера своего дела в серьёзных агентствах затребуют за подобные услуги денежную сумму в размере 50% от стоимости аренды за 1 месяц. А порой даже больше этого.

Но всё же при подобном способе поиска арендаторов собственник освободит себя от значительных трудностей. В итоге дело останется только за составлением договора и подготовкой всей необходимой документации.

Оплата услуг риелтора осуществляется только после заключения договора аренды. Если риелтор или агентство требует внести предоплату или выплатить сумму раньше, возможно, это мошенники.

Необходимая документация

После того, как будет найден арендатор и все ключевые моменты устроят обе стороны, можно приступать к оформлению договора. Договор о сдаче коммерческой недвижимости в аренду обязательно должен иметь в себе такие пункты:

• полные сведения о каждой из сторон;
• точный адрес объекта аренды;
• сумму и плательщика коммунальных услуг;
• размер ежемесячной аренды;
• дата, когда объект будет сдан в аренду;
• необходимые действия каждой стороны в случае возникновения форс-мажорных ситуаций;
• описание качества ремонта и находящейся мебели;
• ключевые условия, согласно которым можно расторгнуть договор аренды.

При недостатке нужных знаний или опыта, разумнее будет привлечь к процедуре заключения договора квалифицированного юриста.

Договор – не единственное, что понадобится при сдаче недвижимости в аренду. Также следует иметь при себе:

• паспорт гражданина РФ;
• ИНН;
• документ о подтверждении права собственности;
• план помещения.

Когда все документы будут на руках, а стороны успешно проведут заключение договора, остаётся лишь получать выручку и следить за периодичностью выплат.

Как снять коммерческую недвижимость – 5 полезных советов

Арендуя коммерческие объекты, нужно максимально внимательно подходить к их выбору. От параметров и функциональных характеристик помещения зависит, как скоро вы сможете начать предпринимательскую деятельность, и будет ли объект полностью соответствовать целям вашего бизнеса.

Для начала определитесь, как вы будете искать подходящее помещение – самостоятельно или с помощью агентства. Первый способ предполагает наличие неограниченного запаса свободного времени и связан с разнообразными рисками. Второй вариант более безопасен и надёжен.Дополнительные сведения на тему работы с посредниками вы найдёте в статье «Риэлторские агентства».Экспертные советы помогут избежать типичных ошибок арендаторов.

Внимательно изучайте вытяжку и вентиляционные системы

В помещении будете трудиться вы сами или ваши работники, поэтому наличие исправных вентиляционных систем – пункт наиважнейший. Отсутствие мощной и автономной вентиляции в здании – реальное препятствие для нормальной работы кафе, ресторана, продуктового магазина.

Продукты питания надо хранить в соответствующих условиях, а посетителей и продавцов не должны беспокоить посторонние запахи. Больше того, санитарные службы просто не разрешат вам использовать объект под предприятие общепита или продуктовый магазин, если в нём имеется только общедомовая вентиляция.

На какой срок можно заключать такой договор?

Договор о сдаче в аренду нежилого помещения может быть заключен на неопределенный срок, на срок менее одного года или же на срок, превышающий один год.

«При этом соглашение о сдаче в аренду помещения на неопределенный срок и на срок до года не подлежит регистрации в Росреестре, что позволяет избежать бумажной волокиты. Если же сделка предусматривает договорные отношения более чем на год, регистрация нужна», — уточняет Марина Светлицкая.

Существуют ли отличия в содержании и алгоритме заключения договора аренды нежилого помещения между физическими и юридическими лицами, ИП, ООО?

Договор может быть подписан между физическим лицом (без образования ИП) и организацией различных организационно-правовых форм. При этом специфика данного соглашения подразумевает определенные пункты: полная характеристика сдаваемого в аренду имущества, прописанный размер платы за коммунальные услуги. Арендные выплаты не включают НДС, рассчитываться с собственником возможно как наличными, так и безналичным способом. Размер платы за аренду разрешено изменять только раз в год.

Индивидуальный предприниматель, несмотря на приравнивание его статуса к субъекту бизнеса, остается по факту физическим лицом. Договор аренды в такой ситуации рассматривается со стороны предпринимательской деятельности и закрепляет за предпринимателем использование арендуемого помещения на законном основании. Соглашение не может считаться заключенным, если оно выражено в устной форме — только в письменной, за подписью обеих сторон. В остальном правила передачи помещения в аренду аналогичные тому, как происходит и с юридическим лицом.

Что касается соглашения между двумя физическими лицами, то его порядок устанавливается с учетом всех положений Гражданского кодекса Российской Федерации, главы 34, параграфа 1.

Целевое назначение помещения

Итак, сдача помещений в аренду обязательно должна начинаться с определения целей, для которых арендатор планирует использовать недвижимость.

Назначение нежилого здания

Законом строго запрещено использовать жилые здания, как коммерческие. Нарушение этого требования может стать причиной привлечения владельца и арендатора к административной ответственности, а потому в интересах обеих сторон вначале уточнить законность запланированной аренды.

Важно! Владельцу необходимо узнать у арендатора для каких целей он желает арендовать помещение и озвученный вид эксплуатации зафиксировать в договоре.

Арендатору обязательно стоит проверить документацию на помещение. Довольно часто целевое назначение указывается во время регистрации недвижимости в Кадастровой палате.В документе прописывается точное назначение недвижимости, к примеру, помещение под:

• аптеку;
• магазин;
• офис;
• детский центр.

В частности, такие меры принимаются к нежилым помещениям в многоквартирных домах. Нарушение установленных ограничений строго запрещены законом.

Универсальные помещения

Также в нежилом фонде есть недвижимость, которая не имеет точно прописанного назначения, а потому может использоваться в различных целях.Сдача в аренду нежилых помещений данного типа значительно проще, однако важно учитывать, что помещение должно соответствовать нормам санитарной и пожарной безопасности для оговоренного вида деятельности.Особенности данного вида недвижимости:

• она значительно дороже, чем помещения с целевым назначением;
• законодательством разрешается арендовать эту недвижимость по договору субаренды;
• в некоторых случаях использование помещения может оказаться невозможным из-за несоответствия здания установленным законодательством требованиям.

Прежде, чем подписывать договор, вначале стоит уточнить, пригодно ли помещение для развития в нем бизнеса.

Виды недвижимости, управление, несение расходов

Два глобальных вида недвижимости – жилая и нежилая. Перевод из одного в другой возможен не всегда. Например, если в жилом доме на первом этаже квартиру переводят в помещение магазина, потребуется организовать отдельный вход, а также соблюсти санитарные правила. Если сделать это нельзя, то и реорганизацию помещения нельзя провести.

Кроме того, существует много разных видов помещений:

• Квартира.
• Комната.
• Частный дом.
• Офис.
• Склад.
• Общежитие.
• Выставочный зал.
• Торговое место (на рынке, ярмарке).
• Ларек, киоск, палатка.
• Дача.
• Коттедж.
• Домик, бунгало на турбазе.
• Бизнес-центр.

Конечно, это не полный список. Любой из объектов может находиться в собственности как частного лица, так и организации. Если сдается наемное помещение, то заключается договор субаренды.

Особенности субаренды

Собственник должен дать согласие. Это делается сразу в договоре или в дополнительном соглашении.Существуют ограничения, которые обычно прописывают в договоре. Касающиеся предназначения помещения, например, запрет на размещение в офисном помещении объекта торговли, салона красоты и т.п. собственники, как правило, не снимают. Придется заручиться согласием владельца в случае переделки, изменения характеристик, достройки помещения. К примеру:

• Установка некапитальных перегородок.
• Устройство вентиляции, санузлов.
• Замена окон (дерево на пластик) или изменение их конструкции (вместо одного большого окна два маленьких).
• Объединение помещений. Пробивка дверного проема между кабинетами.
• Пристройка к дому веранды.
• Устройство временных сооружений, беседок, детских площадок.

Важно! Капитальный ремонт по законодательству лежит на собственнике, текущий выполняет арендатор, если иное не предусмотрено договором. Стороны вправе определить распределение расходов по проведению ремонта и их возмещение.

Управление и оценка имущества

Организация или ИП могут передавать недвижимость в доверительное управление ( Гражданский кодекс глава № 53 ). В этом случае имуществом распоряжается управляющий в интересах владельца, совершает сделки, но собственность к нему не переходит.В некоторых случаях недвижимость необходимо оценить. Например, для постановки на учет на забалансовом счете, если оценка имущества не указана в договоре или для страхования.

Расходы – на содержание, ремонт и страхование

Большая часть расходов ложится на арендатора: текущий ремонт, коммунальные платежи, техническое обслуживание.Ремонт выполняется арендатором и тогда включается в текущие расходы, иногда по договоренности может идти в зачет арендной платы. Если он возмещается арендодателем, тогда проведенные затраты также входят у арендатора в расходы, а полученное от арендодателя возмещение в доходы. Если текущий ремонт проводится владельцем, то он, наоборот, возмещается нанимателем.

Коммунальные платежи отражаются несколькими вариантами (рассматриваем деятельность с точки зрения арендодателя):

1. Полностью перевыставляются арендатору.
   • Д 91.2 К 60 – учтены коммунальные услуги по документам ресурсоснабжающих организаций.
   • Д 60 К 51 – оплачены услуги.
   • Д 76 К 91.1 – отражен прочий доход (по возмещению КУ).
   • Д 51 К 76 – получено возмещение.
2. Входят в сумму арендной платы и не выделяются отдельно.
   • Д 62 К 90.1 – отражена выручка.
3. Перевыставляются частично. Обычно по услугам, оказываемым по счетчикам (водоснабжение, газ, электричество), остальное включается в оплату. Проводки аналогичны пункту 1 и 2 выше.

Важно! По перевыставляемым услугам арендодатель не выставляет счет-фактуру на сумму НДС. Существуют и другие точки зрения – НДС не перевыставляется, если арендодатель не является его плательщиком (при УСН, ЕНВД, ПСН) и НДС перевыставляется (на ОСНО) и принимается к вычету арендатором. Бесспорным, по мнению налоговиков, является первый вариант.

4. Арендатор самостоятельно заключает договора со снабжающими организациями и платит им напрямую. В этом случае арендодатель не участвует в расчетах. В некоторых случаях ЖКХ-организации заключают соглашения только с собственниками (например, так положено поступать при вывозе мусора), тогда услуги только перевыставляются.

Обратите внимание! Договор со снабжающими организациями должен заключаться в интересах арендатора после заключения соглашения между ним и владельцем.

5. Арендатор заключает с арендодателем договор об оказании посреднических услуг, где арендодатель выступает агентом и представляет интересы нанимателя-принципала.
   • Д 51 К 76 – получена оплата от агента.
   • Д 76 К 60 – зачтена оплата принципала.
   • Д 60 К 51 – перечислены средства за КУ.
   • Д 76 К 90.1 – начислено агентское вознаграждение.
   • Д 76 К 68 – начислен НДС (если нужно) с вознаграждения.
   • Д 51 К 76 – получена оплата вознаграждения.

Агент-арендодатель не включает НДС по возмещенным услугам в вычет, но НДС по коммунальным услугам, которые потребил сам, учитывает в базе по налогу (если арендодатель также пользуется этим имуществом).

Еще один вид затрат – страхование. Арендодатель может застраховать недвижимость, но договор страхования должен разрешать передачу в аренду, использование в коммерческих целях. Особенно это важно, когда владелец – ИП и имущество принадлежит ему на праве собственности.

Арендатор страхует имущество в целях предотвращения возможных потерь и ответственности при пожаре, затоплении и других подобных ситуациях. Расходы по страхованию, как правило, не возмещаются, их несет тот, кто заключает договор. Они включаются в затраты по налогу на прибыль, по УСН учитываются в расходах при условии, что страхование обязательное по закону.

Нужно ли регистрироваться в качестве ИП, чтобы сдавать помещение в аренду?

В соответствии с российским законодательством осуществление предпринимательской деятельности без официальной регистрации в соответствующих государственных органах влечет за собой административную (ст. 14.1 КоАП) и уголовную ответственность (ст. 171 УК РФ), если получаемый доход составляет более или менее 2,25 млн рублей в год соответственно. Однозначный ответ на вопрос о том, является ли сдача помещения предпринимательской деятельностью, получить довольно сложно, поэтому суды, рассматривая такие дела и вынося решение, учитывают множество факторов и конкретные обстоятельства дела.

Например, если в аренду сдается жилое помещение, а причиной тому является отсутствие необходимости в его использовании для собственного проживания, такой вид дохода не будет являться предпринимательской деятельностью, однако налог 3-НДФЛ владельцу помещения все же оплачивать придется. Вместе с тем, можно выделить несколько признаков, свидетельствующих о том, что сдача в аренду помещения будет рассматриваться как вид предпринимательской деятельности с получением дохода:

1. Сдача в аренду объекта нежилого фонда. В этом случае учитывается тот факт, что нежилое помещение не может быть использовано для удовлетворения бытовых или семейных потребностей граждан, а значит данный объект сдается в целях извлечения прибыли.
2. Если помещение сдается в аренду юридическому лицу. Соответственно, организация, арендовавшая нежилое помещение, будет отмечать в статье расходов сумму, затраченную на аренду.
3. Если помещение приобретается специально для дальнейшей сдачи в аренду.
4. Если договор аренды заключается на очень длительный срок или установлен факт многократного перезаключения договора аренды. Данный аспект рассматривается судом как признак систематического получения прибыли владельцем помещения.

Согласно закону при наличии названных признаков собственник должен пройти официальную регистрацию в государственных органах в качестве индивидуального предпринимателя. В данном случае для уплаты налогов выбирается упрощенная форма системы налогообложения, размер которой составляет 6% от суммы прибыли (напомним, что налог на доходы физического лица составляет 13%). Также стоит учесть, что владельцу помещения как в качестве ИП, так и физического лица, необходимо будет сдавать соответствующую налоговую отчетность в сроки и по форме, установленными Налоговым Кодексом РФ.

Особенности процедуры и полезные советы

Коммерческой недвижимостью являются офисные здания, помещения промышленного направления, спортивные сооружения, магазины, гаражи, склады и даже гостиницы.

Ускорить сдачу коммерческой недвижимости в аренду можно за счёт снижения арендной ставки. С учётом постоянных затрат на содержание помещения будет правильнее сдавать недвижимость по средней или даже низкой ставке, чем выставлять высокую цену, но на целый год.

Также на цену подобных помещений влияет наличие:

• парковки;
• точки общественного питания (в том же здании либо в непосредственной близости);
• инфраструктуры;
• высокой проходимости и т. п.

В таких условиях арендная плата может быть ощутимо выше, чем в среднем по рынку. И, разумеется, на неё найдётся свой клиент.Открытость пожеланиям будущих клиентов также играет весомую роль в сдаче коммерческой недвижимости:

Помощь в планировке

Возможному арендатору может понадобиться помощь или советы по планировке рабочих мест. Разумно будет заранее подготовиться и предложить сходу несколько готовых вариантов, а ключевые изменения останутся за клиентом, которые он захочет внести.

Гораздо проще менять готовое, чем создавать что-то с нуля. Подобное отношение к арендатору несомненно будет оценено по достоинству.

Обсуждение деталей

Цвет стен в помещении, количество максимальных подключений к телефонной сети или Интернету, а также обсуждение всех прочих особенностей поможет получить расположение арендатора и склонить его к аренде именно этой недвижимости.

Это небольшой психологический приём: чем больше человек углубляется в детали, тем выше шансы, что такой разговор отложится у него в памяти. А значит, именно на него он будет ориентироваться в первую очередь, взвешивать плюсы и минусы и т. д.

Однако если весь процесс сдачи в аренду построить на подобных уловках, это будет большим риском потерять репутацию. Если качество аренды будет весомым лишь на словах, то это может грозить весьма серьёзными последствиями.

Каникулы

Если в коммерческом помещении, выделенном под сдачу в аренду, отсутствует отделка, то можно предложить арендатору каникулы по оплате. То есть ремонт он будет осуществлять за свой счёт, но пока ремонтные бригады занимаются своим делом, оплачивать аренду за помещение клиент не будет.

Это довольно весомый плюс для арендатора, который чётко решил взять недвижимость в аренду:

• если нет лишних средств на оплату аренды и ремонт одновременно, то данное действие вызовет исключительно положительные эмоции и повысит репутацию арендодателя;
• также ремонтные каникулы помогут склонить сомневающегося арендатора в сторону приобретения именно данной конкретной недвижимости/помещения.

В целом временно освобождать клиента от уплаты аренды можно в самых разных ситуациях. Главное, чтобы не было серьёзных финансовых потерь для обеих сторон. Это базовые особенности ведения бизнеса и арендаторы (как и арендодатели) коммерческой недвижимости прекрасно это понимают.

Именно поэтому подобные действия широко распространены, хотя их использование и не является обязательным. Особенно, если сдача коммерческой недвижимости не является срочной.

Надёжность арендодателя

Это очень важный пункт, наиболее ярко проявляющийся при подготовке документации собственника для арендатора. Чем больше гарантий получит клиент, тем больше шансов на успешную сдачу помещения в аренду.

Обилие подтверждающих документов, отсутствие уловок в ходе подписания договора и хорошая репутация – залог успешной сдачи в аренду коммерческой недвижимости. Причина проста:

• при аренде квартиры, зачастую, вопросом занимаются обычные граждане;
• а если помещение планируется использовать в коммерческих целях и серьёзно зарабатывать на этом деле, то изучение каждого документа арендатором будет максимально скрупулёзным.

Как уплачивать налоги

Всё зависит от того, кем является наймодатель — физлицом, самозанятым или ИП.

Физические лица

Им достаточно заключить договор и до 30 апреля сдавать декларацию о доходах за прошлый год.Доходы, полученные арендодателями от сдачи внаём жилья, облагаются НДФЛ (п. 1 ст. 210 НК РФ). Физлица платят НДФЛ в размере 13 %. Налог следует уплатить не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом.С 2021 года ставка налога вырастет до 15 % на доходы тех, кто зарабатывает свыше 5 млн руб. в год.

Самозанятые

Вы можете зарегистрироваться как плательщик налога на профессиональный доход с помощью приложения «Мой налог». С 1 июля 2020 года этот налоговый режим действует практически во всех регионах.

Если сдаете квартиру физическим лицам, платите 4 % от дохода, если юридическим лицам — 6 %. Главное не забывать сформировать чек через приложение на каждую выплату и передавать его арендатору.

Индивидуальный предприниматель

Здесь точная сумма налога зависит от того, какой налоговый режим ИП выбирает. Если вы будете только сдавать квартиру, то онлайн-касса не понадобится. Согласно абз.17 п.2 ст. 2 Федерального закона № 54-ФЗ сдача ИП в наём жилых помещений, принадлежащих ему на праве собственности, освобождена от ККТ бессрочно.Можно принимать деньги на расчетный счет, но за его обслуживание придется заплатить.

Ставку нужно уточнять в налоговой инспекции конкретного региона, так как там может быть предусмотрена специальная ставка на этот вид деятельности.

Обычно ставки такие:

• ИП на УСН «доходы» — 6 % от всей суммы, указанной в договоре.
• ИП на УСН «доходы минус расходы» — 15 % от суммы после вычета всех расходов на эту деятельность. Обычно этот вариант невыгодный — вычитаются максимум расходы на коммуналку, ещё можно добавить чеки за ремонт.
• ИП на патентной системе налогообложения — ставка зависит от региона. Уточните с помощью калькулятора.

ИП нужно платить за себя обязательные взносы, в 2020 году их размер составляет 40 874 руб. плюс 1 % сверх 300 000 руб. Их можно покрыть за счет вовремя уплаченных налогов — предпринимателю уменьшают налог на эту сумму. Но если квартира будет простаивать, взносы всё равно придется платить.

Онлайн-бухгалтерия для самостоятельных предпринимателей. Подходит ИП и ООО на УСН, ЕНВД и патенте.

Налоги уплачиваются от суммы, указанной в договоре. Получается, если вы включили в сумму аренды коммунальные услуги, с них тоже придется платить налог — учитывайте это, договариваясь о цене.

Есть нюанс: из дохода можно вычесть сумму, которую жильцы передали вам для оплаты коммуналки по счетчикам, так считает Минфин РФ. 

Поэтому если нет счетчиков, это доход. Если есть, то можно вычитывать сумму из доходов, приложив к декларации подтверждение расхода.

Как правильно оформить договор с жильцами

Термин «аренда» юридически корректно использовать, когда квартира сдается организации или предпринимателю. В этом случае заключается договор аренды жилого помещения.

Если квартиру арендует физическое лицо, то правильно говорить о найме. И тогда тот, кто сдает квартиру, будет наймодателем, а арендующий — нанимателем. Заключать при этом нужно договор найма жилого помещения. Процесс регулируется гл. 35 ГК РФ.

Но если вы по незнанию заключите договор аренды, то с ним всё равно можно обращаться в суд за восстановлением прав и платить налоги. Неточность в формулировке скорее всего признают технической ошибкой.

Установленной законом конкретной формы нет, нужно придерживаться общих требований гражданского законодательства. При этом нужно обязательно указать ФИО, паспортные данные и контакты обеих сторон, прописать условия.

Кто будет проживать

В договоре нужно указать человека, с которым вы заключаете сделку, а также тех, кто будет проживать в квартире — это не всегда одни и те же люди.

Например, вы можете пустить жить студентов, но договор заключить с их родителями, так как именно они будут отвечать за состояние квартиры и оплачивать проживание.

Срок действия

В ст. 683 ГК РФ указано, что максимальный срок договора — 5 лет. Есть два варианта сдачи жилья в аренду:

• Договор найма помещения на краткосрочный период — до одного года.

Предполагает возможность дальнейшей пролонгации. То есть вы можете оформить договор на 11 месяцев, а затем перезаключать его.

• Договор найма помещения на долгосрочной период — более одного года.

Такой договор необходимо регистрировать в Росреестре, так как возникает ограничение (обременение) права собственности.

Условия оплаты

В них оговаривается, как и когда наймодатель будет переводить вам оплату. Вы можете брать деньги наличными, но тогда лучше писать расписку о получении. Это поможет избежать казусов, когда наниматель утверждает, что уже оплатил, а вы «просто этого не помните». Нет расписки — не было и оплаты.Лучше принимать деньги на карту, тогда все платежи легко отслеживаются.

Штрафы за просрочку платежей

Если не указать в договоре конкретное правило расчета неустойки за просрочку, то будет действовать ст. 395 ГК РФ — размер процентов будет определяться ключевой ставкой ЦБ на день расчета.Наниматель может отказаться от выплаты неустойки, тогда придется взыскивать её через суд.

Условия оплаты ЖКУ

В договоре стоит прописать, кто оплачивает все коммунальные услуги и каким образом.Например, владелец помещения может взять на себя основные платежи по содержанию жилья, а наниматели платить по счетчикам за газ, воду и электричество. Сюда же стоит добавить штрафы за просрочку таких оплат.

Предмет договора

Следует указать, что сдается квартира по такому-то адресу, принадлежащая такому-то гражданину. Внесите в договор технические характеристики жилья: площадь, этаж, подъезд.

Обеспечительный платеж

Обычно его называют депозитом. Это сумма, которую жильцы дают владельцу квартиры на случай, если они что-то сломают или иначе нарушат договор.

Иногда под депозитом подразумевают оплату аренды за последний месяц. Но здесь есть риск: арендаторы могут прожить последний месяц, что-то испортить и съехать, а вам придется взыскивать с них компенсацию через суд и полицию.

Пропишите объем обеспечительного платежа и причины, по которым собственник жилья может оставить его себе. Это могут быть нарушение договора, сломанная мебель, поврежденная квартира, неоплаченные счета за коммунальные услуги.

Условия одностороннего расторжения

Каких-то особых требований закон не предъявляет, поэтому можно договариваться. Например, указать, что наниматели платят за месяц вперед, поэтому вправе расторгнуть договор в любой момент, но деньги владелец помещения оставит себе.Добавьте условие, как именно расторгается договор. Например, нужна личная встреча для проверки состояния квартиры.

Акт приема-передачи

Укажите в договоре обязанность подписывать такой акт, когда жильцы въезжают и выезжают. Добавьте шаблон к договору.В самом акте перечислите всю информацию о состоянии квартиры:

• Состояние ремонта. Лучше указать общее состояние, а недочеты прописать отдельно. Например, «помещение сдается после ремонта, есть дефект на обоях в спальне, смотри приложение — фото 1».
• Количество мебели и техники (укажите их состояние).
• Другие особенности квартиры, на которые могут повлиять жильцы. Например, наличие запертой комнаты с вашими вещами, которую нельзя вскрывать.

Прикладывайте к акту фотографии квартиры и находящихся в ней вещей. Еще можно добавить пункт об уборке. Например, если жильцы въезжают в чистую квартиру, то и оставить её нужно такой же чистой.

Дополнительные условия

Еще в договор можно добавить пункт о том, что наниматели жилья самостоятельно разбираются с повреждением имущества соседей в случае затопления или иных повреждений по их вине или что они обязаны оплачивать годовую страховку от затопления и пожара.

Дополнительные условия

Одним из спорных вопросов являются расходы на ремонт. В каждом конкретном случае он решается индивидуально. Владелец должен определиться, будет ли он подготавливать помещение к сдаче или арендатор сделает ремонт за свой счет. При этом стоит помнить, что арендодатель не имеет права передать в пользование объект, в котором неисправна проводка или отсутствуют окна, двери. Собственник недвижимости может договориться о том, что все работы будут проведены арендодателем в счет аренды.
В большинстве случаев владелец самостоятельно (или с помощью бригады строителей) делает ремонт и в надлежащем состоянии передает нежилое помещение второй стороне.

На правах «временного собственника» арендодатель может проводить работы на свое усмотрение (но без капитальных изменений). В этом случае он не выставляет счет за расходы, поскольку в ходе обновления помещения могут быть использованы материалы и технологии, которые непосредственно связны с особенностями планируемого бизнеса, например специальные полы, освещение, мебель, техника, вывески. После его выезда эти «новшества» не будут представлять никакой ценности для собственника недвижимости.

Какие требуются документы от физлица для заключения сделки?

Если реализуется сдача в аренду нежилого помещения физическим лицом, то гражданин должен заранее подготовить определенную документацию. К ней относятся такие бумаги:

• паспорт гражданина, являющегося собственником помещения;
• свидетельство о праве собственности, которое может заменяться новой выпиской из ЕГРН, где указывается непосредственный владелец объекта;
• технический паспорт;
• иные технические документы, выдаваемые собственнику работниками БТИ;
• выписка из Росреестра, подтверждающая, что на объекте отсутствуют какие-либо обременения, представленные арестом, залогом или иными ограничениями.

Допускается для участия в сделке привлекать представителя, но у него должна иметься нотариально заверенная доверенность.

Правила составления акта приема-передачи

Как только будет составлен договор, на основании которого осуществляется сдача в аренду нежилого помещения индивидуальным предпринимателем, частным лицом или компанией, требуется передать объект арендатору.

Передача осуществляется непосредственно в сроки, указанные в договоре. Для этого целесообразно составлять акт приема-передачи. Формируется документ в присутствии третьих лиц, подтверждающих, что действительно участники сделки являются добросовестными и дееспособными.

В документе перечисляются все параметры имеющейся недвижимости, к которым относится:

• состояние напольных и настенных покрытий;
• наличие сантехнических приборов;
• места расположения и технические особенности коммуникаций.

Если в помещении имеется мебель, то следует ее перечислить, а также указать, в каком она находится состоянии.

Как подготовиться к рекламной кампании

Когда объект полностью готов к сдаче, можно приступать к съемке. Красочные фото всегда привлекают больше заинтересованных лиц. Постарайтесь сделать снимки, на которых интерьер будет правильно освещен. Хорошо, если на фото будут видны окна, красивый вид. Не помешает сфотографировать фасад с улицы. Покажите здание, окрестности, пешеходов, которые движутся рядом с объектом. Постарайтесь продемонстрировать достоинства нежилого помещения.

Вторым обязательным шагом будет подготовка проектной и технической документации. Вместе с фотографиями стоит добавить чертежи. Ведь у потенциального арендатора уже есть идея для бизнеса в голове. С помощью чертежей проще вообразить реализацию проекта.

Даже если проектной и технической документации не будет в рекламном проспекте/объявлении, скорее всего, эту информацию заинтересованное лицо попросит предоставить при первой встрече. Часто арендаторы берут чертежи и передают их архитектору, чтобы оценить необходимые траты на перепланировку или оборудование помещений. Чтобы не попасть впросак, заранее подготовьте все сопутствующие документы. Это сэкономит время и облегчит дальнейшие переговоры. Плюс позволит съемщику быстрее проанализировать предложение и принять окончательное решение по поводу аренды.

Специфика сдачи в аренду

Прежде, чем сдать в аренду нежилое помещение, необходимо учесть следующие особенности данного процесса:

1. Арендодателем может выступать, как физическое, так и юридическое лицо.
2. Сдать в аренду здание может только полноправный собственник или доверенное лицо (при наличии нотариально заверенной доверенности).
3. При сдаче недвижимости в аренду, собственник обязан оплатить налог в размере 13% от полученного дохода.
4. Чтобы предоставлять здание в аренду на период до 1 года, оформление ИП не обязательно.

При сдаче недвижимости на срок в 1 год и более, нужно:

• оформиться, как индивидуальный предприниматель;
• зарегистрировать договор в Росреестре.

Внимание! При нарушении вышеизложенных требований, владелец может быть привлечен к уголовной ответственности (арест на 6 месяцев, штраф 300 000 рублей или 480 часов общественных работ) или административной (штраф от 500 и до 2 000 рублей).

Варианты СНО

Поскольку система налогообложения зависит от разных факторов, разберемся, какие из них нужно учесть при выборе СНО:

• Конкретный вид аренды. Какая сдается собственность – жилая или коммерческая, кому –физическим или юридическим лицам
• Местонахождение объектов. Регионы могут устанавливать более низкую ставку для УСН и определяют коэффициенты К2 для ЕНВД. При покупке недвижимости для сдачи в аренду, скорее всего, придется платить земельный и имущественный налоги, а их ставки могут дифференцировать регионы ( п.2 ст. 394 , п. 3 ст. 406 , п. 2 ст. 380 НК РФ), а также ими утверждается кадастровая стоимость, от которой зависит в итоге размер налога.

Важно! Самозанятые не вправе применять НПД, если сдают в аренду нежилую недвижимость в соответствии с пп.3 п.2 статьи 6 НК РФ, такие разъяснения представлены в письме Минфина от 27 декабря 2019 г. № 03-11-11/102607 .

• Количество сотрудников. Ограничения есть на УСН, а ИП на НПД теряют право применения режима, если наймут работника.
• Объем выручки. Им, кроме прочего, определяется статус предприятия: микро, малое, среднее или крупное. Опять же существуют ограничения для УСН и плательщиков НПД, для ОСНО выручка влияет на периодичность или освобождение от обязанности уплаты НДС .
• Форма бизнеса. НПД применяют только физлица и ИП, остальные режимы могут использовать и предприниматели, и организации.
• Учредители. Для упрощенной системы ограничено участие в организации других компаний (не более 25%), АО не может создаваться одним единственным хозяйственным обществом ( п. 6 ст. 98 ГК РФ ).
• Количество и стоимость объектов. Много объектов, раскиданных по разным регионам, или одно здание в городе – согласитесь, есть разница. Площадь тоже играет роль, например, при ЕНВД. Стоимость важна для применения УСН (ограничение по основным средствам).
• Используется собственная недвижимость или арендованная. Возвращаемся к земельному и имущественному налогам.

Выбор СНО не приговор, режим налогообложения можно изменить, хотя и с определенными оговорками. В большинстве случаев перемена разрешена с начала нового года или при нарушении условий применения.

Субаренда нежилого помещения

Аренда жилого или нежилого помещения предполагает возможность пересдачи его в субаренду непосредственно нанимателем. Пересдача недвижимости допускается только с письменного разрешения непосредственного владельца помещения и при наличии особого условия в договоре аренды. Сторонами договора субаренды могут выступать как физические, так и юридические лица. Копия договора обязательно выдается на руки субарендатору в качестве подтвержденного факта согласия собственника на совершение данного действия. Сделка по субаренде нежилого помещения имеет некоторые особенности, которые обязательно следует учесть нанимателю при заключении договора с субарендатором.

1. Срок действия договора субаренды не может быть больше срока действия первоначального/основного арендного договора. В случае если договор арендатора с собственником прекратил свое действие, субарендатор вправе заключить с владельцем этого помещения договор аренды на тех же условиях до конца срока действия договора субаренды.
2. Любой договор аренды/субаренды, заключаемый на срок более 12 месяцев, должен регистрироваться в уполномоченных государственных органах.
3. В права и обязанности арендатора входят: предоставление помещения субарендатору в оговоренный срок и на определенных условиях, осуществление контроля за использованием помещения по соответствующему назначению.
4. В права и обязанности субарендатора входят: своевременная арендная плата, выполнение ремонтных работ (по договоренности), содержание помещения в порядке и использование исключительно по назначению.
5. Факт передачи помещения арендатором субарендатору фиксируется передаточным актом.
6. Любые нарушения договорных обязательств дают право каждой стороне расторгнуть договор субаренды до окончания его срока действия в судебном порядке.

Что делать, если квартира в ипотеке

Убедитесь, что по условиям ипотечного договора вам разрешено сдавать квартиру. Встречаются банки, которые косвенно запрещают использовать такое жилье для аренды — например, включают в договор условие, что если вы начнете сдавать квартиру, то досрочно погасите за неё долг.

Есть несколько вариантов для сдачи ипотечной квартиры:

• Согласовать планы с банком через менеджера.
• Подписать договор на срок меньше года. Проблемы обычно начинаются из-за необходимости регистрировать долгосрочный договор, ведь квартира находится в залоге у банка, и запись об этом есть в Росреестре. Вам просто не зарегистрируют такие изменения в ЕГРН.