Обследование технического состояния конструкций зданий и сооружений

Содержание

• 1 Виды технического обследования строительных конструкций
• 2 Техническое обследование конструкций , зданий и порядок его проведения
• 3 Виды работ по техническому обследованию, выполняемые специалистами Экспертного центра «ИНДЕКС»:
• 4 Стоимость работ по техническому обследованию конструкций
• 5 Обследование при перепланировке в многоквартирном доме
• 6 Выбор метода обследования и испытания зданий и сооружений
• 7 Какие работы входят в обследование зданий
• 8 Результаты обследования технического состояния зданий
• 9 Какие нормативно-правовые документы регламентируют работы по выполнению обследования
• 10 Этапы комплексного обследования зданий

Виды технического обследования строительных конструкций

• Техническое обследование жилых зданий
• Обследование квартир
• Обследование жилого дома

• Техническое обследование общественных зданий
• Обследование фундаментов
• Обследование кровли
• Экспертиза вентиляции

Компания ООО «БАСИ» предлагает услуги по техническому обследованию объектов капитального строительства. Мы профессионально подходим к выполнению задач и предоставляем Технические заключения, объективно описывающие фактическое техническое состояние конструкций и имеющие полную правовую значимость. Технические заключения принимаются к сведению всеми государственными, в том числе судебными, структурами.

Определение фактического состояния капитального объекта, выявление скрытых дефектов и оценка эксплуатационных свойств определены федеральными стандартами. Специалистами проводится  обследование зданий и сооружений по нормативным документам: ГОСТ 31937-2011 и СП 13-102-2003. Так, первая обязательная инспекция должна проводиться не позднее двух лет после постановки объекта на учет в Росреестре. Нормативное требование позволяет выявить дефекты во время гарантийного срока строения и исправить их за счет застройщика.

В дальнейшем правилами регламентированы регулярные и внеплановые проверки состояния жилой и коммерческой недвижимости. Согласно действующим нормативам, плановые проверки обязательно проводятся каждые 10 лет или каждые 5 лет при неблагоприятных условиях эксплуатации.

Внеплановое обследование здания может быть вызвано различными причинами, например, проведением реконструкции или отклонениями в работе инженерных систем. При обнаружении трещин, провалов и дефектов несущих конструкций, проверка специалистами должна осуществляться незамедлительно.

По результатам проведенного обследования капитального объекта специалистами определяется фактическая категория технического состояния здания согласно СП 13-102-2003:

Исправное состояние — категория технического состояния строительной конструкции или здания и сооружения в целом, характеризующаяся отсутствием дефектов и повреждений, влияющих на снижение несущей способности и эксплуатационной пригодности.

Работоспособное состояние — категория технического состояния, при которой некоторые из численно оцениваемых контролируемых параметров не отвечают требованиям проекта, норм и стандартов, но имеющиеся нарушения требований, например, по деформативности, а в железобетоне и по трещиностойкости, в данных конкретных условиях эксплуатации не приводят к нарушению работоспособности, и несущая способность конструкций, с учетом влияния имеющихся дефектов и повреждений, обеспечивается.

Ограниченно работоспособное состояние — категория технического состояния конструкций, при которой имеются дефекты и повреждения, приведшие к некоторому снижению несущей способности, но отсутствует опасность внезапного разрушения и функционирование конструкции возможно при контроле ее состояния, продолжительности и условий эксплуатации.

Недопустимое состояние — категория технического состояния строительной конструкции или здания и сооружения в целом, характеризующаяся снижением несущей способности и эксплуатационных характеристик, при котором существует опасность для пребывания людей и сохранности оборудования (необходимо проведение страховочных мероприятий и усиление конструкций).

Аварийное состояние — категория технического состояния строительной конструкции или здания и сооружения в целом, характеризующаяся повреждениями и деформациями, свидетельствующими об исчерпании несущей способности и опасности обрушения (необходимо проведение срочных противоаварийных мероприятий).

Также строительные эксперты при определении технического состояние здания учитывают физический износ конструкций:

• хорошее — износ до 10%;
• удовлетворительное — 11-30%;
• не удовлетворительное — 31-60%;
• ветхое — 61-75%;
• аварийное — 75 и выше.

Присвоение эксплуатационного статуса обследуемого объекта и предоставление экспертных заключений имеет важное практическое значение.

Так, работоспособное состояние объекта позволяет эксплуатировать его без ограничений. Если обследование конструкций выявило ограниченно работоспособное состояние недвижимости, то потребуются мероприятия по восстановлению эксплуатационных качеств. Установленное экспертами аварийное состояние капитальной недвижимости не позволит в дальнейшем эксплуатировать объект.

Экспертизу состояния объекта недвижимости могут заказать:

• собственник (частное лицо или организация);
• госструктуры: контролирующие и надзорные органы;
• лица, чьи материальные интересы и безопасность затрагивает физическое состояние объекта;
• суд для уточнения деталей, если предметом спора выступает недвижимость.

Техническое обследование здания выполняется в строго установленной последовательности. В особо сложных случаях к задаче подключаются специалисты по землеустройству для анализа участка под строением. Оформление экспертного заключения должно выполняться в строгом соответствии с регламентом, иначе юридическая значимость документа может быть оспорена.

Большинство собственников предпочитают проводить мониторинг своего имущества без предписаний надзорных органов. Профилактика конструктивных и инженерных отклонений позволяет своевременно предотвратить более серьезные затраты и значительно экономить бюджет.

Необходима проверка технического состояния капитальных строений в следующих случаях:

• согласование капитального ремонта, перепланировки и реконструкции в жилищной инспекции муниципалитета;
• узаконивание капитальной постройки и утверждение проекта уже возведенного здания;
• получение допуска на снос или отделение части здания;
• обнаружение видимых деформаций отдельных конструкций;
• заключение юридических сделок по недвижимому имуществу;
• регулярные обследования по требованиям нормативов или локальных установок юридических лиц.

Поскольку недвижимость имеет высокую цену, то обследование технического состояния строительных конструкций позволит значительно снизить финансовые риски и защитить интересы приобретателя прав. Независимая экспертиза может сыграть положительную роль при наследовании, дарении, аренде или продаже недвижимости.

Иногда собственник планирует расширить домовладение, пристроить мансарду или верхний этаж. По закону потребуется получить экспертное заключение специалистов о том, выдержат ли дополнительную нагрузку несущие конструкции дома. Не стоит рисковать безопасностью жителей и проводить достройку без получения разрешения. Легализовать уже выполненное строительство можно только после выполнения независимой экспертизы.

Появление видимых деформаций сигнализирует о надвигающейся аварии. Исследование смещений, прогибов, осадков, разрушений фундамента и других отклонений позволит установить степень износа и аварийность здания. Эксперт, проводящий обследование технического состояния зданий, сможет указать возможность ремонта или необходимость сноса сооружения. Для демонтажа также потребуется получить административное разрешение, обращение за которым подкрепляется экспертным заключением.

Техническое обследование конструкций , зданий и порядок его проведения

• Исследование строительных конструкций и построек состоит из нескольких этапов. На первом этапе техническое обследование строительных конструкций подразумевает предварительное изучение выбранного объекта. Происходит оценка его конструкции, использованных материалов. Кроме того, производится анализ проектной документации. В конце этапа вырабатываются планы по проведению дальнейших работ.

• После изучения документов начинается второй этап обследования. Во время него специалисты проводят визуальный осмотр построек. Даже такого исследования бывает достаточно для обнаружения некоторых дефектов.

• Третий этап является наиболее важным, так как он включает в себя инструментальное обследование строительных конструкций и зданий. Благодаря применению оборудования становится возможным получение подробной информации о постройке. Изучаются пробы материала, проводятся геологические изыскания и многое другое. Возможно применение разнообразного оборудования, например, ультразвукового.

После завершения последнего этапа исследования эксперты производят оценку общего технического состояния изучаемого объекта.

Виды работ по техническому обследованию, выполняемые специалистами Экспертного центра «ИНДЕКС»:

Цель обследования	Вид работ	Для чего это нужно?
Обследование перед реконструкцией	Геологические изыскания (шурфы, скважины, лабораторные испытания грунтов)	Для оценки несущей способности грунтов основания
Визуальное обследование	Выявление и описание дефектов строительных конструкций
Обмерные работы с составлением планов, разрезов, чертежей, фасадов.	Получение чертежей, необходимых для проекта реконструкции
Детальное обследование конструкций, вскрытие перекрытий, колонн, лестничных маршей и т.д. с составлением чертежей несущих конструкций.	Определение конструктивного решения перекрытий, покрытий, стен, колонн, лестниц и т.п.
Инструментальное обследование, включая определение прочности бетона, кирпича, раствора, стали.	Получение исходных данных для поверочных расчетов
Поверочные расчеты	Для определения несущей способности существующих конструкций
Обследование перед капитальным ремонтом	Визуальное обследование	Выявление и описание дефектов строительных конструкций
Выборочное детальное и инструментальное обследование поврежденных конструкций	Для принятия решения о замене или усилению поврежденных конструкций
Обмерные работы и геология
Обследование инженерных сетей
Обследование для последующего сноса	Визуальное обследование	Для признания здания аварийным и не подлежащим восстановлению
Определение физического износа
Мониторинг и обследование зданий окружающей застройки	Визуальное обследование	Выявление и описание дефектов строительных конструкций до момента начала строительства.
Детальное обследование фундаментов и грунтов под подошвой фундаментов	Для расчета влияния нового строительства на здания окружающей застройки.
Определение давления под подошвой фундаментов
Расчет влияния (определение величин деформаций зданий окружающей застройки в процессе нового строительства)	Для экспертизы
Установка маяков на трещины и установка осадочных марок.(0 цикл)	Для оценки влияния нового строительства
Наблюдения за установленными маяками и марками, визуальное обследование фасадов.
Обследование для узаконивания самовольной постройки	Визуальное обследование	Для установления отсутствия опасности для жизни и здоровья людей.
Детальное обследование конструкций, вскрытие перекрытий, колонн, лестничных маршей и т.д. с составлением чертежей несущих конструкций.
Инструментальное обследование, включая определение прочности бетона, кирпича, раствора, стали.
Поверочные расчеты
Пожарная экспертиза
Экологическая экспертиза
Геологические изыскания (шурфы, скважины, лабораторные испытания грунтов)
Обследование отдельных конструктивных элементов	Детальное и визуальное обследование конструкций, включая вскрытия	Проводится в случае возникновения повреждений конструкций, либо при увеличении эксплуатационной нагрузки.
Инструментальное обследование
Поверочные расчеты
Обследование зданий после аварий	Детальное и визуальное обследование конструкций, включая вскрытия	Определение стоимости восстановительного ремонта.
Инструментальное обследование
Поверочные расчеты
Сметный расчет восстановительного ремонта
Обследование инженерных сетей
Обследование зданий перед приобретением	Визуальное обследование конструкций	Оценка состояния здания перед приобретением
Визуальное обследование инженерных сетей
Обследование незавершенного строительства	Визуальное обследование	В случае возобновления строительства после периода «заморозки»
Детальное обследование конструкций, вскрытие перекрытий, колонн, лестничных маршей и т.д. с составлением чертежей несущих конструкций.
Инструментальное обследование, включая определение прочности бетона, кирпича, раствора, стали.
Обследование в ходе строительства	Определение прочности бетонных конструкций	Контроль качества строительно-монтажных работ
Определения армирования возводимых конструкции
Геодезический контроль
Обследование дорог, стоянок и т.п.	Контроль ровности асфальтобетонного покрытия
Контроль качества уплотнени дорожных одежд
Контроль толщин слоев дорожных одежд
Контроль площади дорожных уклонов, вертикальных отметок
Определение эксплуатационных параметров помещений	Определение температурно-влажностного режима помещений
Определения уровня шума
Определение теплотехнических характеристик ограждающих конструкций
Обмерные работы	Составление планов помещений
Судебная экспертиза	Все вышеперечисленное

 

Стоимость работ по техническому обследованию конструкций

Наименование, виды работ по обследованию	Цена, в рублях
Техническое обследование строений (определение технического состояния конструкций по факту натурного обследования)	от 40 000 рублей
Техническое обследование отдельного здания (составление предписаний по ремонту)	от 20 000 рублей
Обследование с целью определения несущей способности элемента или отдельной конструкции (с выполнением поверочных расчетов конструкций)	от 60 000 рублей
Техническое обследование зданий (строений) с целью установления фактического физического износа конструкций и инженерных систем	от 40 000 рублей
Техническое обследование здания с целью определения возможности реконструкции здания (включающей выполнение надстройки либо пристройки к зданию)	от 50 000 рублей
Техническое обследование здания с целью определения объемов капитального ремонта здания	от 30 000 рублей
Измерение прочности материалов (бетон, кирпич), наличия и расположения армирования, глубины образования трещин, с применением неразрушающих (ультразвуковой, ударного импульса и др.) методов контроля	от 15 000 рублей
Техническое заключение с целью определения технического состояния конструкций и возможности перепланировки помещения, изменения его функционального назначения	от 20 000 рублей

Обследование при перепланировке в многоквартирном доме

Вопрос перепланировки, реконструкции или капитального ремонта квартиры или коммерческого помещения в многоквартирном доме может решаться только после получения разрешения в жилищном отделе муниципалитета. Основанием для принятия заявления на согласование работ является заключение по допустимости проведения ремонта.

Если речь идет о переносе перегородок, изменении несущих конструкций, создании отдельного входа, то без согласования работы являются незаконными. Нельзя повышать нагрузку на существующие перекрытия, изменять инженерные коммуникации, переносить сантехнику без согласования с администрацией. Собственникам следует учесть, что в результате неправомочных действий может произойти обрушение дома или нанесен ущерб соседям.

Выполненное по действующим ГОСТам обследование зданий и сооружений позволит получить разрешение, выполнить ремонтные работы и внести изменения в учетную запись квартиры в ЕГРН. Иначе для собственника наступает административная ответственность в виде штрафа и предписания о восстановлении жилого объекта в прежнем виде. Если происходит авария в доме по причине несанкционированного ремонта, то возникает уголовная ответственность.

Заказать независимую экспертизу и поручить специалистам установить возможность перепланировки можно после уже проведенных работ. Следует понимать, что узаконить перепланировку потребуется в суде, основанием для обращения станет экспертное заключение по техническому обследованию зданий(в данном случае квартиры в многоквартирном доме или частного домовладения).

Техническое обследование конструкций включает и проверку состояния инженерных коммуникаций: канализации, отопления, вентиляции, горячего и холодного водоснабжения, электропроводки.

Выбор метода обследования и испытания зданий и сооружений

Выбор конкретного метода исследования напрямую зависит от технического состояния здания и конкретной задачи, которая ставится заказчиком. Чаще всего специалисты, проводящие исследование, используют комбинацию методов, подбирая их в зависимости от степени сложности и масштабности объекта. Независимо от того, какой метод был выбран для обследования состояния строительных материалов, оценка его результатов проверяется и сопоставляется с данными теоретических расчетов с внесением всех необходимых поправок в соответствии с фактическими размерами, характеристиками материала и состоянием исследуемого объекта.

Какие работы входят в обследование зданий

Комплексное исследование позволяет всесторонне изучить объект, провести сравнительный анализ изменения капитального объекта и получить достоверную информацию о фактическом состоянии конструкций. При обращении к независимым специалистам составляется ТЗ, где указываются вопросы, требующие однозначного ответа. В задании отражается информация об объекте, цель обследования, сроки выполнения.

Кроме комплексного исследования, заказчик может поставить перед специалистами следующие задачи, относящиеся к техническому обследованию зданий и сооружений:

• провести экспертизу отдельных конструкций. Локальное обследование технического состояния зданий направлено на выявление дефектов стен, кровли или иного элемента (участка фундамента, колонны и др.). Экспертиза отдельной конструкции необходима, если увеличивается нагрузка или появились отклонения в данном месте;
• выполнить обмерные работы, необходимые при утере документации или для уточнения, создания техпаспорта для узаконивания недвижимости. Составление поверочных расчетов, определение геометрических данных сооружения входит в задачи по обмеру;
• определение прочностных характеристик, то есть надежности и сопротивляемости конструкций внешним воздействиям и нагрузкам, наличие необратимых изменений и избыточных напряжений;
• поверочные расчеты несущей способности, если необходимо изменить нагрузку или объект пострадал от пожара, наводнения и других внешних факторов. Процедура востребована на объектах незавершенного строительства при возобновлении (расконсервации) работ;
• теплотехнические расчеты, когда специалисты проверяют ограждающие конструкции по действующим нормам сохранения тепла. Проверяется микроклимат внутренних помещений. Достичь нужного теплового фона можно с выполнением внешнего утепления или увеличения внутренних источников тепла, что становится понятно после обследования технического состояния зданий;
• решения по усилению конструкций, предложение путей увеличения жесткости и сопротивляемости нагрузкам. Улучшение эксплуатационных качеств достигается заменой выявленных дефективных частей, включения дополнительных элементов и более качественных расходных материалов, корректировки конструктивных схем и т.д.

Результаты обследования технического состояния зданий

По итогам технического обследования Заказчик получает технический отчет (экспертное заключение) с результатами обследования, достаточными для выяснения эксплуатационных качеств конструкций, степени работоспособности объекта и целесообразности его ремонта или реконструкции.

Экспертное заключение по итогам технического обследования содержит:

1. Оценку технического состояния (категорию технического состояния)

По техническому состоянию зданию присваивается одна из 4-х категорий технического состояния:

• нормативное. Присваивается при соответствии эксплуатационных показателей здания установленным в проектной документации значениям с учетом пределов их изменения. Здание допускается к эксплуатации.
• работоспособное. К данной группе относятся здания, в конструкциях которых один или несколько из оцениваемых контролируемых параметров не отвечает требованиям проекта или норм, но при этом обнаруженные нарушения требований в конкретных условиях эксплуатации не понижают работоспособность строений. Здания могут использоваться без ограничений, однако требуется увеличить частоту проверок.
• ограничено-работоспособное. Такая категория технического состояния говорит о том, что в результате обследований выявлены крены, дефекты и повреждения, по которым ухудшились несущие показатели объекта, но риски внезапного разрушения, потери устойчивости или опрокидывания отсутствуют. Здание получает ограничение на эксплуатацию: требуется проведение необходимых мероприятий по восстановлению или усилению строительных конструкций и последующий мониторинг технического состояния здания.
• аварийное. Определяется значительными повреждениями и деформациями, свидетельствующими об исчерпании несущей способности и опасности обрушения и/или характеризующимися кренами, которые могут вызвать потерю устойчивости объекта. Дальнейшая эксплуатация объекта без проведения ремонтных работ невозможна.

2. Материалы, обосновывающие принятую категорию технического состояния объекта:

• протоколы испытаний материалов и конструкций;– комплект чертежей конструкций объекта с деталями и обмерами;– ведомости дефектных и восстановительных работ;– расчетные схемы. Данный перечень может быть дополнен в зависимости от состояния конструкций, причин и задач технического обследования.

3. Обоснование наиболее вероятных причин появления дефектов и повреждений в конструкциях (при наличии):

• описание выявленных дефектов и повреждений в тех или иных конструкциях;– причины возникновения дефектов и повреждений;– возможные последствия;– выводы о возможности дальнейшей эксплуатации объекта.

4. Задание на проектирование мероприятий по восстановлению или усилению конструкций (если необходимо):

• требования, предъявляемые к проектной документации, на восстановление или усиление строительных конструкций (при ограниченно-работоспособном или аварийном состоянии объекта);– рекомендации по дальнейшему мониторингу технического состояния зданий и сооружений.

Какие нормативно-правовые документы регламентируют работы по выполнению обследования

      Основными нормативными и правовыми документами регламентирующими работы по выполнению обследование являются:

1. СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений»;
2. ГОСТ 31937-2011 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния»;
3. Постановление Правительства Российской Федерации от 19.01.2006 г. № 20 «Об инженерных изысканиях для подготовки проектной документации, строительства, реконструкции объектов капитального строительства»; 
4. МГСН 301.01-96 «Положение по организации капитального ремонта жилых зданий в г.Москве», п.4.3, п.4.7-4.12;
5. Пособие по обследованию строительных конструкций зданий.

      Основными нормативными и правовыми документами регламентирующими, в каких случаях требуется выполнение обследования, являются: 

1. Градостроительный кодекс РФ от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗФ, статья 47; 
2. Федеральный закон от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», статья 15; 
3. Постановление Правительства РФ от 16 февраля 2008 г. № 87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию», п. 10 п.п. б; п. 11; 
4. ВСН 61-89 (р) «Реконструкция и капитальный ремонт жилых домов. Нормы проектирования.», п.3, п.п. 3.1.; п.4, п.п. 4.1.1.; 
5. МДС 13-14.2000 «Положение проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений», п. 6.9. (действует только по г. Москва).

Этапы комплексного обследования зданий

• Подготовительные работы. Специалисты компании «ЭкспертСтрой-Инжиниринг» анализируют проектно-техническую, эксплуатационную и другую документацию по зданию, проверяют информацию, указанную в его паспорте, предварительно изучают конструктивные особенности и др. На этом этапе наши эксперты также разрабатывают план проверки.
• Визуальный осмотр. В ходе обследования специалисты фиксируют видимые дефекты (например, трещины в стенах здания). При визуальном осмотре мы также определяем оптимальные участки для забора проб или проведения дальнейших исследований.
• Инструментальное обследование. Оно включает в себя гидрологический и геологический анализ почвы, проверку прочности и несущей способности конструктивных элементов строения, характеристики инженерных коммуникаций, лабораторную диагностику взятых проб и т. п. Выбор применяемых методов обследования осуществляется с учетом типа и состояния здания, условий поставленной перед нами задачи. Мы имеем современное оборудование, чтобы обеспечить высокую точность и достоверность полученных результатов.
• Обработка данных. На основании результатов обследования специалисты нашей компании формируют полное описание инженерно-технического состояния здания, подведенных к нему коммуникаций, а также участка, на котором оно расположено. Мы подготавливаем пакет документов, куда, кроме технического заключения, могут входить 3D-карты, исполнительные схемы, чертежи и др., а также разрабатываем рекомендации, касающиеся устранения обнаруженных дефектов (если это необходимо).
• Передача отчета заказчику. После завершения обработки результатов мы передаем клиенту полный пакет документов. В текстовой части детально описан весь комплекс выполненных исследований, в графической – представлены чертежи, схемы, фото и проч. Эту документацию заказчик может в дальнейшем использовать в своих целях, например при разработке проекта модернизации, капитального ремонта или для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.