Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью в Москве

Содержание

В сопровождение сделки что входит?

Что входит в сопровождение сделок с недвижимостью? У нас сопровождение сделки включает в себя те действия, которые приводят к желаемому результату. Если это покупка, то физическое заселение в квартиру. И если это продажа, то получение денег.

  • Аванс (задаток) - обговорить детали будущей сделки и зафиксировать документально;
  • Проверка юридической чистоты недвижимости и вменяемости продавца - расширенные выписки, справки и т.д;
  • Подготовка договора купли-продажи (не шаблон) - учитываются нюансы и индивидуальные особенности;
  • Встреча в банке - подписание договора + закладка денег в банковскую ячейку или на расчетный счет, аккредитив;
  • Регистрация договора в РосРеестре и переход права владения;
  • Передача квартиры и подписание акта приема-передачи недвижимости.

Сколько стоит сопровождение сделки купли продажи?

Сколько стоит комплексное, полное сопровождение сделки? Цена на юридические услуги по сопровождению сделок является фиксированной - не зависит от цены недвижимости (не процент от стоимости) и не меняется в процессе работы с какими бы сложностями мы не столкнулись. Без предоплат.

  - Юридическая консультация - сделки с недвижимостью Бесплатно
  - Покупка квартиры - юридическая консультация до внесения аванса Бесплатно ₽
  - Юридическое сопровождение покупки квартиры от 30 000₽
  - Юридическое сопровождение продажи квартиры от 30 000 ₽
  - Сопровождение сделок с загородной недвижимостью от 40 000 ₽
  - Стоимость сопровождения сделки купли продажи дома от 40 000 ₽
  - Сопровождение сделок с недвижимостью цена - Москва от 30 000 ₽
  - Сопровождение сделок с недвижимостью стоимость - Московская область от 40 000 ₽

Кто должен оплачивать услуги?

Наперед проводя итоговый потенциальный расчет суммарной стоимости сделки с учетом оформления ее через нотариуса, составление договора купли–продажи недвижимости стоит изначально обсудить сторонами, кто оплачивает услуги, чтобы минимизировать риски. Как правило, это решается еще на этапе торга и обсуждения деталей сделки с недвижимостью.

Законодательно не обозначено, кто должен оплачивать нотариальное заверение, поэтому об этом говорят на этапе переговоров. Как правило, расходы на оформление делятся наполовину. Интересная практика, что в некоторых регионах страны все расходы ложатся на плечи покупателя.

Основные этапы

Проведение купли-продажи недвижимости через нотариуса представлено в нескольких этапах, среди них:

  1. подготовительный (когда оформляется передача залога нотариально); 
  2. оценка пакета документов на предмет подлинности, правильного оформления (иногда бывают случаи, что не хватает определенного документа);
  3. проведение оплаты через банк, в том числе, и через ипотеку;
  4. передача имущественных прав, составление договора купли продажи квартиры, разъяснение условий операции, прав каждого участника процесса;
  5. внесение данных в Единый реестр.

Юридическое сопровождение сделки купли-продажи квартиры

Продавец нашел покупателя самостоятельно и не имеет представления, что делать дальше? Мы соберем и подготовим все необходимые документы (восстановим потерявшиеся при необходимости), подготовим договор купли продажи, организуем ячейку в банке и безопасную передачу денег.

Покупатель нашел квартиру самостоятельно - нужна помощь в оформлении? Проверим историю квартиры, наличие имеющихся судебных споров, не находится ли она под арестом. Часто множество грубых ошибок совершается именно на данном этапе. Тщательная проверка объекта на отсутствие обременений и «грехов» в прошлом позволяет избежать множества проблем в будущем. Составим предварительный договор купли-продажи, и проследим, чтобы регистрация объекта прошла без осложнений.

Процесс сопровождения купли-продажи бизнеса шаг за шагом

Отсутствие профессионального комплексного сопровождения сделки по купле — продаже бизнеса может повлечь ряд негативных последствий, в том числе:

  • потерю денежных средств либо неокупаемость вложений,
  • возможные проблемы с приобретенным бизнесом в связи с действиями предыдущих владельцев (начиная от судебных исков кредиторов вплоть до банкротства компании),
  • неверное оформление документов (что в свою очередь обусловливает сложности при взаимодействии с соответствующими регистрирующими или проверяющими органами).

Сопровождение купли-продажи бизнеса по российскому законодательству включает в себя ряд нюансов, например, оформление заверения об обстоятельствах. В качестве способов обеспечения исполнения обязательств могут использоваться поручительства, залоги третьих лиц, неплохо зарекомендовавшие себя на российском рынке.

Аудит

Тщательная предварительная проверка объекта: нужно провести юридический аудит (Due Diligence), оценить его стоимость как имущественного комплекса, изучить возможные обременения и обязательства, залоги и пр.

Изучение бизнес-процессов

Изучение всей учредительной документации, направлений деятельности компании и бизнес-процессов, проходящие в ней.

Разработка схемы

Разработка схемы проведения сделок, переговоров и подписания договоров, представление интересов клиентов. Часто в услугу сопровождения купли-продажи бизнеса входит и согласование интересов сторон.

Анализ рисков

Анализируются возможные налоговые, корпоративные, судебные риски, активы и риски привлечения к ответственности, связанные как с покупкой предприятия, так и с его дальнейшей деятельностью.

Сопровождение сделок

Сопровождение сделок купли-продажи компаний (бизнеса) на заключительном этапе: разрабатываются оптимальные варианты отчуждения, при необходимости обеспечивается нотариальное заверение сделок и подготавливаются банковские ячейки, сопровождается переход активов в руки нового собственника; оформляются все необходимые документы.

Что будет если сумма сделки будет ниже кадастровой стоимости

Продавать недвижимость не запрещено по цене ниже ее кадастровой стоимости — подробнее. В данной ситуации если стороны обращаются к нотариусу в обязательном порядке, он может потребовать заплатить тариф с кадастровой стоимости. Ведь она выше, чем сумма сделки. Значит нотариус получить больше денег за свои услуги. Здесь лучше все правильно посчитать.

Согласно п. 5 ст. 333.25 НК РФ при обязательном удостоверении договора, стороны вправе сами выбрать какую стоимость брать как сумму сделки — договорную (рыночную) или кадастровую. Но подвох в том, что сторонам придется предоставить справки по каждой стоимости. Кадастровую стоимость нотариус узнает сам. Рыночную стоимость могут определить только оценочные компании — п. 8 ст. 333.25 НК РФ. Стоимость оценки в каждом регионе разная – от 1 500 рублей.

Читайте также:  Рассмотрение корпоративных споров в арбитражном суде: сроки и порядок

Важно понять, есть ли смысл заказывать оценку. Иногда проще оплатить нотариусу тариф с кадастровой стоимости. Опишем на примере: стороны договорились о цене в 2 млн руб., кадастровая стоимость 3 млн руб. Нотариус настаивает тариф с кадастровой или требует оценку. Стороны обзвонили оценочные компании и самая дешевая цена была за 2 000 руб. Тариф с кадастровой стоимости будет 0.5% * 3 млн = 15 000 руб., при оценочной 0.5% * 2 млн = 10 000 руб. Стороны заказали оценку за 2 000 руб., в которой квартира оценена в 2 млн руб., тем самым сэкономили 3 000 руб на услугах нотариуса.

Напоминаю: если стороны обратились к нотариусу по желанию, он считает тариф с той стоимости (кадастровой или рыночной), которая выше — тарифы. Это прямо указано в п. 2 ст. 22.1 Основ о нотариате.

Стоимость услуг юридического сопровождения

Итоговая стоимость юридических услуг зависит от сложности дела и вида оказываемых услуг. Например, если простая первичная консультация проводится юристами бесплатно или взымается с клиента минимальная сумма, то подготовка документов будет стоить значительно дороже. При покупке квартиры или дома в ипотеку цена на юридические услуги будет выше, нежели при приобретении жилья наличным расчетом. Это связано в первую очередь с тем, что юристу придется работать с большим количеством документов и затратить при этом значительно больше времени. Так, на этапе подготовки документов юристу потребуется собрать архивную выписку для страховщика, справку пнд/нд, документы из Бюро технической инвентаризации с целью оценки общей стоимости жилья.

Клиент вправе заказать как отдельную услугу (первичную консультацию, оценку документов на предмет законности, полную экспертизу документов, проведение переговоров с контрагентом, проверку юридической чистоты приобретаемого или покупаемого помещения), так и комплексное сопровождение сделки. Соответственно цена на комплекс услуг юриста для сопровождения сделки с недвижимостью будет выше, нежели заказ какой-либо отдельной услуги.

Плюсы и минусы оформления сделки купли-продажи недвижимости через нотариуса

Плюсы нотариального оформления операции на лицо. В этом случаепокупка недвижимости через нотариуса практически лишена рисков, оформляются документы строго с законодательными нормами и признать сделку недействительной очень сложно. Нотариус в обязательном порядке проверяет, наложен ли арест на объект и покупатель убеждается в юридической чистоте объекта.

Важно! Вы можете заказать комплексную проверку недвижимости у нас на сайте, и избежать расходов на нотариуса.

Нотариус составляет текст соглашения и несет имущественную ответственность за совершаемые нотариальные действия. Если же составить письменную форму без него в свободном порядке, нет человека, на которого возлагается такая ответственность. Поскольку цена имущества немалая, мало кто будет так рисковать. Обращаясь к нотариусу, можно получить все необходимые бумаги, подтверждающие право собственности на квартиру, дом, офис и т.д, без очередей и посещения дополнительных инстанций.

Среди основных минусов оформления покупки недвижимости через нотариуса, можно выделить:

  • дополнительные расходы;
  • продления срока оформления на пару дней.

Рационально наперед узнать цены и провести расчет: во сколько обойдется договор через нотариуса купли – продажи недвижимости и исключить риски.

Когда нужен нотариус для сопровождения сделки?

В оппозиции к распространенному мнению, не все операции требуют нотариального сопровождения. Разумеется: большинство из них не провести без такого сопровождения и без оформленного соглашения они будут считаться недействительными. На основе статей, регламентирующих процесс,оформление купли продажи недвижимости через нотариуса в обязательном порядке проводится в таких случаях:

  1. совершение сделки с отчуждением долей;
  2. продажа разных долей в рамках одной процедуры;
  3. если объект принадлежит несовершеннолетнему лицу;
  4. передача недвижимости через договор ренты;
  5. раздел общего имущества, нажитого в браке.

Как происходит процедура удостоверения и регистрации?

Наперед узнав цены и проведя расчет купли продажи недвижимости через нотариуса, риски минимальные, главное – выбирать удовлетворяющего все стороны процесса нотариуса.

Проводя процедуру удостоверения и регистрации, нотариус проверяет паспорт и идентификационный номер покупателя и продавца, пакет документов, который подтверждает имущественное право на квартиру или комнату. Все данные сделки вносятся в Единый реестр. Регистрация права собственности проводится в случае долевого участия.

Можно ли снизить сумму сделки, чтобы меньше заплатить нотариусу

Можно предположить, что если уменьшить сумму сделки в договоре, за удостоверение договора получиться заплатить меньше. Например, покупатели и собственники договорились с ценой квартиры в 3,7 млн р. Получается, им придется заплатить нотариусу за удостоверение 0,5% * 3,8 млн = 19 000 рублей. Чтобы уменьшить сумму, стороны решили указать в договоре сумму в 2 млн р., а остальные 1,8 млн р. не фиксировать. Удостоверение будет стоит не 19 000, а уже 0,5% * 2 млн = 10 000 рублей.

Так делать не стоит, потому что: 1) Покупатели могут получить вычет в 13% от стоимости квартиры, которая указана в договоре (до 260 000 рублей каждый) — все об имущественном вычете налога. Поэтому если они укажут цену ниже, то и вернут меньше. 2) Если продавец или его наследники захотят оспорить сделку в суде и смогут это сделать, покупателям будут возвращать сумму, указанную в договоре. Такое хоть и редко, но случается. 3) Нотариусы обычно в курсе рыночных цен на недвижимость и не станут удостоверять договор с сильно заниженной суммой. Понятно почему — они получат меньше денег за свои услуги.В итоге, из-за какой-то мизерной экономии в оплате услуг нотариусу покупатель берет на себя больше рисков.

Можно ли оспорить и в каких случаях?

Оформленный договор через нотариуса купли продажи недвижимости, предварительное проведение расчета через банк, все же имеет определенные риски. Законом обозначены обстоятельства, когда можно оспорить договор в судебном порядке. Аннулирование представлено в 3-х возможных вариантах:

  1. Оспаривание – доказав, что права собственности были нарушены; в течение 1 года с момента, как заинтересованное лицо узнало о нарушении своих прав.
  2. Ничтожность. Признаки ничтожности указаны в статьях 168–172 ГК РФ. Срок давности – 3 года, максимальный – до 10 лет.
  3. Расторжение при существенном нарушении условий одной из сторон (ст. 451 ГК РФ). Например, квартира не соотвествует описанию в паспорте или покупатель не выплатил всю сумму средств до указанной даты.
Читайте также:  ❗️Запуск процедуры банкротства юридического лица в 2020 году

С расчетом возможных рисков, которые могут возникнуть со временем после оформления договора через нотариуса купли – продажи недвижимости, рекомендуются все детали и нюансы прописывать в документе.

Договор купли продажи недвижимости через нотариуса выдается продавцу и покупателю, в случае судебного разбирательства подается как документальное свидетельство.При покупке квартиры обращайте внимание на репутацию нотариуса, отзывы о его работе.

Комплексное юридическое сопровождение

Полное юридическое сопровождение сделки с недвижимым имуществом, будь то дом, квартира на вторичном рынке или строящееся жилье, – это возможность быстро и без рисков приобрести или продать помещение, оформить на него соответствующие документы, зарегистрировать жилье в органах государственной власти.

Задача квалифицированного юриста при сопровождении сделки с недвижимостью заключается в беспрерывном сопровождении клиента по любой правовой тонкости, будь то переговоры с контрагентом, оформление права собственности на жилье или фактическая передача недвижимого имущества второй стороне.

Одним словом взявшийся за самое сложное дело опытный юрист поможет довести самую трудную сделку с недвижимостью до успешного завершения с максимальным соблюдением законных прав и интересов своего клиента.

Заключив договор на сопровождение сделки с недвижимостью с квалифицированным юристом, можно надеяться на продуктивную работу и стопроцентный результат успешного исхода дела.

Необходимые документы от сторон

Для того чтобы купля – продажа недвижимости через нотариуса была законной и достоверной, продавец и покупатель должны предоставить определенные документы. Основные документы, которые предоставляют стороны, уточнены в ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Согласно ему, покупатель предоставляет:

  • паспорт и ИНН;
  • согласие супруга на продажу;
  • брачный договор или дарения, решение суда, подтверждающее, что для покупки он используется собственные средства.
  • выписка из ЕГРН об основных характеристиках

Перед сделкой продавец должен собрать такой пакет:

  • право собственности на недвижимость или долю в ней ;
  • технический паспорт;
  • справка о наличии зарегистрированных лиц в квартире, в частности, несовершеннолетних;
  • согласие органов опеки на продажу жилплощади, где зарегистрированы несовершеннолетние граждане
  • письменная оценка квартиры, внесенная в соответствующий реестр;
  • паспорт;
  • ИНН;
  • нотариальное разрешение супруга на продажу, брачный договор или решения суда о праве собственности;
  • справка, подтверждающая дееспособность собственника квартиры.

Несет ли нотариус ответственность и какую?

Нотариус несет имущественную ответственность. Страховой институт гарантирует выплату компенсации за неправильно внесенные данные во время оформления договора. Договор купли продажи готовится пару дней, но при этом никто не застрахован от ошибки. В случае судебного разбирательства нотариус может быть признан виновным в неправильном оформлении сделки с недвижимостью. 

Помощь в сделках с недвижимостью - риски

  • Если квартира в короткие сроки много раз продавалась, то надо понять почему;
  • Продажа по доверенности – тщательно проверить доверенность или лучше личное присутствие самого собственника. Доверенность иногда подделывают - не часто, но бывает. В мошеннических схемах даже участвуют сами нотариусы, родственники. Доверенность проверяется в федеральной нотариальной палате;
  • Незаконная планировка – тщательно изучить все документы, была ли перепланировка и есть ли разрешение. Иначе потом придется все переделывать за свой счет;
  • Проверить на предмет дееспособности. Выяснить не состоит ли продавец на учете в наркологическом или психоневрологическом диспансере. Справки нужны свежие. В дальнейшем продавца могут признать недееспособным на момент заключения сделки. Возможно понадобится независимая экспертиза;
  • Согласие супругов на продажу квартиры (если на момент возникновения права собственности продавец был в браке);
  • Долевая собственность, особенно если владеет долей несовершеннолетний;
  • Проверка зарегистрированных лиц – нет ли лиц, находящихся в местах лишения свободы или пропавших без вести;
  • Если квартира была приватизирована – не ущемлены ли права несовершеннолетних или иных третих лиц на момент приватизации. Нарушение в процедуре приватизации недвижимости — это огромный риск. Сделку можно легко оспорить;
  • Квартира перешла в собственность по наследству – выяснить, не были ли нарушены права всех наследников;
  • Если квартира приобреталась на материнский капитал, необходимо выяснить наделены ли дети долями в квартире;
  • Квартира с долгами - порой долги могут достигать до 500 000 рублей;
  • Если в отношении собственника приобретаемого вами объекта инициирована процедура банкротства, а сделка по продаже квартиры была совершена по заниженной стоимости, то по требованию кредиторов она может быть оспорена в судебном порядке.

Какие риски возникают?

Несмотря на то, что покупка недвижимости через нотариуса все же лишена определенных рисков, крайне редко, но бывают неприятные и спорные моменты. Даже для опытного профессионала иногда не исключены человеческие факторы, например, некорректное внесение данных в договор или элементарная ошибка при вводе информации в реестр. Не всегда реально со % уверенностью подтвердить подлинность документов – подтверждение права собственности.

Признав свою вину, например, при предоставлении неточных данных, нотариус компенсирует затраты. Поскольку в процессе подписания договора, специалист разъясняет участникам значение и смысл сделки, убеждается в осознанном решении продать квартиру, комнату, гараж, возможное негативное развитие ситуации практически полностью исключено.

Исключение составляет, если купля продажа недвижимости через нотариуса – спланированная афера с задействованием именно этого человека.

Важно! Перед проведением сделки-покупки продажи рекомендуется проверять объект на юридическую чистоту, чтобы не попасться на уловки мошенников. Закажите услугу на нашем официальном сайте .

Справедливости ради, стоит отметить, что возникающие риски во время сотрудничества с нотариусом, минимальные.

Источники

  • https://MGN495.ru/soprovozhdenie-sdelok.php
  • https://kskgroup.ru/services/support-purchase-sale-business/
  • https://rosreestor.com/kuplja-prodazha-nedvizhimosti-cherez-notariusa
  • https://Prozhivem.com/kvartira/prodazha/tarif-notariusov-na-dogovor-kupli-prodazhi
  • https://advokat-kr.ru/uslugi/zhilishhnyie-sporyi/soprovozhdeniya-sdelok-s-nedvizhimostyu.html
[свернуть]
Поделиться:

Оставьте комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *